第4章房地产项目的评估.docx

第四章 房地产项目的评估分析 第一节 开发主体的评估分析一、开发企业合法有效性分析 根据国家有关法律、法规及房地产企业行业管理规定，公司设立、开发资质均应有相关政府管理部门的批准方符合政策法律，具有合法有效性。 在进行房地产开发企业合法有效性分析过程中除对企业的工商、税务登记、法人代码 的审核外，由于房地产的周期长、投入资金量大、还应对营业执照、注册资金实收比例，有效期限内容进行审核。由于房地产为政府实行行业管理的行业，因此要对企业是否获得政府 房地产开发的行政主管部门的批准资质等级与所开发项目是否匹配进行审核。只有上述各方 面均符合有关要求，才能确定企业作为房地产项目开发上的合法有效性。（参见附件：《城市 房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》） 二、企业素质的评估分析 对企业股东情况、公司组织结构、人员素质情况、经营业绩、行业经验和企业财务状况进行分析。 在财务状况分析中注重企业的财务比率的分析，通过对流动比率、速度比率、资产负债等比率的计算，考察企业的偿债能力。 三、企业资信的评估分析 分析企业开户及存款基本情况，并结合银行或有关评估机构对企业的资信评定，分析企业的资信状态。 四、开发项目的合法有效性评估分析 1、合法有效性评估分析 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人 民共和国城市规划法》及房地产开发项目的相关法律、法规及政府有关部门的规定，房地产 开发项目从项目报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营销、物业管理等全部环节均应符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。 在进行项目的合法有效性分析时，要查看和项目有关的各种政府相关部门的批复、批件；项目开发过程中已取得的各种证书，已确定项目的实施是否合法。 2、最高最佳使用分析 最高最佳适用原则是要说明，项目要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳 使用，是项目的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给项目带来最高价值的使用。 衡量、判断委估房地产项目是否处于最高最佳使用状态主要从下列方面： 在法律上允许（规划及相关政策法规许可）的前提下即不受现时适用状况的限制， 而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途使用。 在技术上可能 既不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行分析。 在经济上可行 即应是在各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。 土地与建筑物的均衡性 即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最高最佳使用状态，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。 房地产与周围环境的协调性 即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，要按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的用途进行分析。 可持续发展 即在分析时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。 通过对上述各个方面的逐项分析论述，判断项目的建设是否符合最高最佳使用原则。 3 环境保护分析 通过对项目建成投入使用后所产生主要污染物（废气、废物、废水）的收集处理方式的分析，评价其是否符合国家及地方的有关环境保护法规、政策的规定。 第二节 市场可行性分析 一、市场分析 从市场角度出发评价房地产项目的用途、规模、档次、定位是否合理可行。主要包括以下几个方面内容： 1、宏观市场分析 评估人员通过对房地产市场调查，了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的发展动态，预测房地产市场的未来趋势，并以此分析房地产项目建设的必要性。 2、市场细分 应根据评估项目的用途、未来获取收益的方法、经营使用方式、所在地区的具体情况及面对的消费群进行房地产细分市场的分析。 3、定价原则 在为开发项目确定未来合理租售价个及租售比率时，采用谨慎原则、替代原则和反映市场供求原则。 租售价格应根据房地产项目的特点确定，一般应选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。 4、市场流动性分析 评估人员通过市场调查，了解项目所在地区同类型物业市场活跃程度、租售价格水平及交易量，对项目市场流动性进行评估。 二、工程技术与进度分析 工程技术分析主要是判断施工方能否顺利完成工程项目，施工企业的等级及技术、管理水平直接影响开发项目的施工进度及建筑质量。主要从施工企业资质等级结合项目规模、施工技术难度、项目建设所需建筑材料和设备的采购方式评价项目在工程技术上的可能性。 进度分析主要通过企业对项目进度安排的情况及实施情况