城市假日园广告推广方案.ppt

七、总体推广策略和目标 推出前阶段 推出阶段 推出后分期推广 —建立项目知名度 —深化项目知名度 —保持项目知名度 —建立总体形象 —突出总体形象 —加深项目形象 —造就口碑 —创造轰动效应 —建立名牌概念 —创造品牌价值 —促进销售 —确立口碑 —营造迫切心理 —增进销售并形成良性循环 第一阶段的广告目的是建立楼盘的整体形象， 使楼盘具有个性和灵魂，从而从淹没之中跳出来。 第二十九页，共四十二页。 八、现阶段广告推广目的 塑造好的形象再卖楼。 现时产品的差异化很小，要吸引消费者过来靠的是特别的手段，首先就要建立鲜明特别的形象。 将“浪漫”延展开来： 浪漫是什么？是雨中牵手的散步，是月亮惹的祸，是曾 经许下的“两个人的天荒地老”。 浪漫是什么？是与她一起且听风吟，是一种轻飘飘的小 资幸福，是城市假日园“半径两公里的幸福 浪漫是什么？现代的小资精英们似乎淡忘，但无比渴望 的“平凡中的极度幸福”。 第三十页，共四十二页。 第一页，共四十二页。 前言： 在推售一个项目的时候要先对项目做出正确的定位，而正确的定位来自于对项目所属区域竞争状况的透彻了解。 所以，在进行项目定位之前，我们要先对所在的东圃板块做深入分析。 第二页，共四十二页。 一、东圃板块的配套状况 购物 现在东圃板块的购物非常方便，正大万客隆超市、好又多超市已经基本解决了居民的日常生活所需。规划相对小一些的商厦甚多。东圃还有大量专业商场，不过档次不高，并且布局比较凌乱。规划中建筑面积20多万平方米的花花世界，十多万平方米的骏景商业广场、东圃城还未动工，但已经构成了一个美好的蓝图。 第三页，共四十二页。 食肆 东圃一带的食肆大至可分为两大类，一是高档次的酒店，二是以湘菜馆为主的小酒楼。在中山大道集中了凯悦酒家、唐苑酒家，华金盾大酒店、华苑酒家、丽苑海鲜酒家等档次较高的酒店。而一些具备地方特色的食肆则比较分散，其中湘菜馆占绝大部分，这说明了东圃板块的情况：一是有钱人不少，二是外来人口较多。 第四页，共四十二页。 教育 东圃的学校不少，其中小学最多，很多楼盘里都配套有幼儿园、小学等。广州市18中学、广州市广氮中学、东圃中学、广氢小学则在天河区比较有名。 第五页，共四十二页。 运动、休闲、娱乐 奥林匹克体育馆是广州新八景之一，设备齐全、先进。航天奇观、世界大观、杨桃公园、黄村公园在节假日都吸引了不少市民全家去游玩。东圃众多的公园、娱乐场所和体育馆，是东圃居民运动、休闲、娱乐的好去处，各类设施的丰富，连天河体育中心附近的配套也不能与之匹敌。 第六页，共四十二页。 医疗 东圃有天河红十字医院，广氮医院以及其他一些门诊部，沿中山大道往西不远则有邮电医院、中山医三分院。 第七页，共四十二页。 二、历史发展状况 现在东圃已面目一新，成为各大发展商群雄竞技场，几个颇具规模的楼盘和一些中高档楼盘即将问世，使“东圃新城”呼之欲出。 这几年，东圃一直在悄悄蜕变，在东圃板块先开发的楼盘有：天河广场，雅怡居、富力新村、振东花园等楼盘相继进驻，使东圃一下子成了房地产开发的热点，东圃迈向城市化进程，但由于这些楼盘在定位上属于3000－3500元/平方米的中低档性质，使东圃的形象仍带有浓厚的城市郊区色彩。 第八页，共四十二页。 然而在2000年度，规模较大的骏景花园以中高档楼盘的面孔出现在东圃，不仅提升了新楼盘的开发档次，而且在很短的时间内，使楼价由4000元平方米，迅速飙升到5000多元/平方米。当时同推的美好居和天力居也推出换代产品，使东圃城市化迈出更大一步。 第九页，共四十二页。 1999年“一年小变”使东圃面貌焕然一新，再加上九运会的驱动，随后而至的富力天朗明居，东圃广场、汇友苑、中兴花园、羊城花园、旭景家园、中海康城、远洋明苑等楼盘，使东圃一下成了一个新的城区，过去在地段上只能以售3500元/平方米的水准来赢得客户认可，大观路以东的中兴花园和羊城花园，却因当时的定位较低，未能齐头并进，开发商已意识到这一问题，在第二期开发时，亦都以“升级版”推出市场。 第十页，共四十二页。 三、区域内目标客户分析 由于前几年东圃开发的楼盘定位较低，加上其独特的地理位置和成熟的生活和市政配套使该区域楼盘成了广州本土一批工薪蓝领的选地，但随着东圃楼盘开发不断上档次，现在，东圃几乎成为