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商业地产如何招商 目前大市低迷，商业地产的投资和经营风险也越来越大，减少和降低开发、投资风险，就必须对商业的投资市场和经营市场进行充分的市场分析，以确定该商业项目的市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略等诸多方面的内容，其中市场定位则是项目前期工作的重点，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性，项目的市场定位传达的是项目的精髓，项目的宗旨。 商业地产是一种经营性的资产，属于资本市场范围内的一种具体经营品种，其运作的轨迹往往和投资品种运作方式有关，和它的专业——商业运作方式有关。如果我们并不局限于房地产的经营、销售方式，而是从商业，投资品种或者从资产运作的角度去看商业地产的经营或销售，我们发现方法就会有很多了。 商业运作思路是一个项目运作成功的前提。目前休闲娱乐、餐饮其经营模式单一，业态分布不科学，管理混乱，从而影响商业的发展和降低项目的附加值，商业物业要进行即时销售，达到我们理想的商业氛围和销售目标，我们必须打破传统的商业运营模式，充分利用主力商家对市场的号召力和影响力增加销售的附加值；利用强有力的先进的商业运营模式和管理理念对商家进行“四个统一”的运营管理模式，从而真正的实现项目的价值和附加值。 而招商是商业地产收益的实现形式，招商是商业地产项目整体运营实现项目价值和持续发展的基本前提，特别是对大型商业项目来讲，更是商业地产项目运作成功与否的关键。 我如何理解商业地产的招商呢？我将根据我从业几年的认识和理解从几方面来说说： 首先是要知道我们需要什么？ 即根据项目的具体情况，锁定我们的目标客户群，也就是适合本项目物业、定位、业态的商家客户群。 我们在做商业项目时，必须要考虑的是城市或区域人口规模、消费水平、购买力、市场的承租力等，根据项目城市及区域的现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，科学的进行项目的市场和业态定位以及合理的业态组合，充分利用运营商的资源信息平台，整合一切可整合的社会资源，为项目实现销售和成功运营奠定基础，同时让城市经济资源，人文资源，社会资源等向此汇集。 在项目区域位置、口岸、周边市场环境、物业条件、区域消费力等已定的前提下，我们拿什么来吸引各种社会资源向本项目汇集？我们的项目又适合什么样的业态？什么样的业态会选择我们的项目，在选择我们项目的商家里又有哪些商家能够满足我们实现项目的价值和开发商利润的最大化呢？ 优质的商业项目、先进的商业模式、科学合理的业态组合，是吸引商家聚集的几大要素，而适合的业态商家的承租力又是实现项目招商成功的关键，商家的承租力是决定实现商业项目价值和开发商利润最大化的核心，只有强承租力的商家才能给得起高的租金，也才能支撑商业物业销售价格收益和投资者的投资回报，那么我们要做的就是找到适合本项目的优质商家资源，引进适合项目的承租力最强的商业业态。 其次就是我们如何招商？ 这个是一个方式方法的问题，有了前面的铺垫，那么相对来说，这招商就容易得多了，只要你有物业，就可以找到合适的商家，只要你有好的地段、好的物业、好的商业配套那么好的商家就会随之而来了。 其实招商也并不是很多人想象的那么难，我觉得方法对了，其实很简单，在我一个朋友看来招商那简直就没有一点难度，在他感觉商业地产最难的是如何跟开发上有效的沟通，得到开发商的全力支持和配合，开发商很多人对商业地产的认识和理解不深，所以就缺乏商业地产真正的运作意识，只是一味的追求利益；但作为我们商业地产的运营商来说，我们需要考虑的就更多更全面，一个商业项目的运营成功是需要几方共同努力的，要最后做到“六位一体，财富共赢”，才是我们的最终目标，也是商业地产真正成功的标志。 那么说到招商手段和模式时，很多人也许都能说出好几种，但执行起来却未必就有说的那么容易了，为什么呢？在我看来团队是最重要的，即使你的招商方案再好，策略再好，模式和手段再新颖，团队执行不行一切都是白搭，而团队里的每个成员的单兵作战能力是决定团队强弱的关键，特别是团队的带头人，俗话说将熊熊一窝，兵熊熊一个，带头人也是决定团队强弱的重要因素，在与商家接触的过程中，我们如何体现我们的专业度和价值是最重要的，你要让商家感觉到跟你沟通可以得到很多有价值的信息，你可以为商家带来价值和利益，这样商家才会对你感兴趣，也才会跟你深入沟通，只有这样你才会了解更多的信息，也才有助于你更好的把握客户。 在信息收集和客户挖掘的渠道和方法上，大家都是大同小异的，关键是你能不能把握核心，资源是公有的共有的，你如何去对接？在我看来首先你要有好的项目，再就是你有别人可图的利益；商家都是唯利必图的，他不会因为你的个人关系好而选择你的项目，更不会因为你项目的死活同情你选择你，所以我们给商家客户的利益点在哪里，这是打动客户的核心，这也是招商成功的关键。 近两年来，大商业地产（8万平方米以上