第8讲土地经济评价.pptVIP

5. 计算农用地分等单元的分等指数 Gij =Yij *Kcj 各单元各作物的分等指数（Gij ） 各单元的土地经济系数（Kcj ） 各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax ） 各单元各作物的产量-成本指数（aij ） 各单元各种作物的利用等指数（Yij ） 第三十一页，共五十七页。 5. 计算农用地分等单元的分等指数 标准耕作制度 各单元的分等指数（Gi ） Gi = ∑Gij 各单元各作物的分等指数（Gij ） 各单元的土地经济系数（Kcj ） 各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax ） 各单元各作物的产量-成本指数（aij ） 各单元各种作物的利用等指数（Yij ） 第三十二页，共五十七页。 一、我国的《农用地分等定级规程》 农用地分等的工作步骤及内容 fijk αj ，βj Klj Kcj Cij Rij Yij Gij 小结 第三十三页，共五十七页。 一、我国的《农用地分等定级规程》 6. 划分农用地等别 采用等间距法，或者采用频率曲线法划分等级 分等成果的省级、国家级汇总 第三十四页，共五十七页。 一、我国的《农用地分等定级规程》 7. 农用地分级的方法（修正法） 基于农用地分等基础，考虑土地区位因素、耕作便利因素及其它因素对土地等级进行细化，确定农用地级别 第三十五页，共五十七页。 1.总收益倍数法 主要在国家征地中使用，也叫政策地价 《中华人民共和国土地管理法》规定：征地费依据“该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍” 确定 二、农用地估价的方法 可突破30倍上限 统一年产值 区片综合地价 第三十六页，共五十七页。 2.收益还原法（地租资本化法） V = a / r 其中：V是地价，a是土地收益，r是收益还原率 收益 = 总收入 - 总投入 =总收入 – 物资投入 – 活劳动投入 – 农业税费 二、农用地估价的方法 第三十七页，共五十七页。 总收益倍数法和收益还原法估价实例 耕地稀缺度修正系数的引入? 单位耕地面积的种植收入*6 单位耕地面积的纯收益/0.07 实例 第三十八页，共五十七页。 19251/23812 16516/ 20429 33790/41550 54696/67656 45044/55716 37644/46563 27187/33629 15122/18700 28474/35220 34904/43182 第三十九页，共五十七页。 高/次高值 中间值 中间值 低值 第四十页，共五十七页。 第二节 农用地分等与估价 农用地分等定级——根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别 《土地评价与土地管理》 第四章 土地经济评价 第一页，共五十七页。 一、我国的《农用地分等定级规程》 2. 计算农用地分等单元的自然质量分 1. 资料的准备与初步整理 确定指定作物 （j） 附录1 第二页，共五十七页。 一、我国的《农用地分等定级规程》 附录1：全国耕作制度分区 二级区 省 ?县 I. 东北区 I1 大小兴安岭山地区 内蒙古 额尔古纳市、根河市、鄂伦春自治县、牙克石市、阿荣旗、扎兰屯市、扎赉特旗 黑龙江 漠河、塔河、呼玛、黑河市、孙吴、逊克、 伊春市、铁力市、嘉荫 I2 三江平原长白山地区 黑龙江 鹤岗市、萝北、绥滨、佳木斯市、汤原、桦川、桦南、富锦市、同江市、抚远、依兰、七台河市、勃利、双鸭山市、集贤、友谊、宝清、饶河、鸡东、密山市、虎林、牡丹江市、林口、海林市、宁安市、穆棱市、东宁、绥芬河市、鸡西市 吉林 蛟河市、桦甸市、延吉市、敦化市、安图、和龙市、龙井市、图们市、汪清、珲春市、白山市、抚松、靖宇、江源、临江市、长白、通化市、辉南、柳河、通化、集安市 …… …… …… …… 第三页，共五十七页。 一、我国的《农用地分等定级规程》 附录1：全国耕作制度分区 一级区 二级区 省 ?县 I.东北区 I1大小兴安岭山地区 …… …… I2三江平原长白山地区 …… …… I3松嫩平原区 …… …… I4辽宁平原区 …… …… II.黄淮海区 II1燕