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关于4月14日贵委致我司回复函件的几点困惑 关于4月14日贵委致我司回复函件的几点困惑 尊敬的业委会隋、杜、陶主任委员、龚秘书长、蒋诚、沈军等委员: 我司于3月21日和3月28日分别致贵委关于近阶段加强小区建设，提升小区整体档次、物业服务中遇到的疑点和瓶颈、维修资金长期垫支使用以及相关费用的划拨、筹集等事项的三封函件，贵委于4月14日进行了回复。 首先，感谢各位委员能在百忙之中抽出时间开会研究以上事项，并形成决议。作为江鸿物业苏州分公司湖左岸项目责任人，我对回复深感焦虑和不安，且略带疑惑。现就几点困惑与前辈或相关委员作一请教，如有冒犯，万请海涵。 一、回复中第一条:“关于2-408、2-208、2-1102、19-2604室屋顶渗水动用维修资金事宜”贵委同意动用维修资金进行维修，但也强调“必须符合条件后方能使用”。 此回复的公文化口吻，让我油然想起2010年垫支使用维修资金的73871.8元，贵委是同意使用了，但对物业企业来说，“符合条件后方能使用”实在困难。和乔物业在小区做了六年，又是开发商的下属公司，熟悉园区关于维修资金使用的一切人脉和资源，到现在还有垫支的15万多元没有到位。 关于维修资金的使用是先签字后使用的原则。但《条例》又规定，物业管理企业在遇到危急公共使用和公共安全的突发事件，应立即组织抢修。去年，百人团的张老就是因为使用维修资金没有先组织签字后修复的程序，在物业组织抢修后而履行签字手续时，业主拒绝签字。今年元月份25幢电梯主板烧坏，物业组织先签字手续，结果签了三天，也没过半数，别说2/3了。最后，为了保证业主的使用，不得不继续垫支维修。 关于维修资金的使用，我司现在已不是请示是否同意动用的问题，问题的关键是研究解决垫支依赖症，这种垫支行为何时了,我司从去年至今垫支的费用由谁出, 二、回复中第三条:“关于江鸿物业对小区基础设施设备改造、出新的六个项目事宜，业委会认为非常必要并希望尽快实施。但业委会认为更换小区铁质生活垃圾筒、更换部分楼道声控开关、修复坏损路面、路牙、倒车桩、地下车库等三个项目应属小区日常物业管理，所涉及的费用应在物业管理费中支出”。 由于所涉及的行业不同，业委会又是松散组织，大家义务劳动，各位委员对物业行业法规和行业规范也没时间过多关注，我们来共同学习一下。省物价局、省住房和城乡建设厅下发的《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条:物业管理费的构成因素计11项，没有上述“贵委认为”的费用。即使第(2)小项注明“物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用”，在发改委、建设部颁发的《物业服务定价成本监审办法》中第九条解释为:“物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业 第 1 页 共 2 页 管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。” 综上所述，贵委认为“非常必要并希望尽快实施”，我司感同深受，但费用从物业费中支出就有失偏颇了。 三、回复中第四条:我司要求贵委返还2010年30%公共收益和提前预支2011年30%公共收益事宜，贵委认为“需业主代表大会审议并通过才能执行，并将该事项提交下次业主代表大会讨论并予以表决”。 困惑一:《苏州市住宅物业管理条例》第42条:“利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主(代表)大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有，其中百分之三十用于补贴物业服务费，百分之七十纳入专项维修资金。但物业服务合同另有约定的除外。”《条例》和《婚姻法》同属国家法律法规，是否可以让婚姻法进行表决通过一夫多妻, 困惑二:表决的结果无非两种:一是同意支付，二是不同意支付。如果业主表决不同意支付呢,是否可能理解为就不支付了, 困惑三:下次业主代表大会何时召开,如果是象去年12月26日召开，我司还有必要提出预付吗, 困惑四:即使不同意预付2011年公共收益分成，2010年的总应该付吧, 四、回复五条意见中，两次提到:“费用从70%的地面停车费中支出”。湖左岸小区地 /月×12个月×70%),面停车全年除税后，业委会净收益176130元【(185个位×120元 (185个位×120元/月×12个月×70%×5.55%)】。 我粗略估算了一下，现在是4月中旬，上述两项可能已经把全年的地面停车收益支完了，下面还有8个多月怎么过,雨季，会所屋顶渗水造成会所租户至今不交物业费，就连租金，租户都在准备缓缴或已经缓缴。是否要修,所以，通过以上分析和探讨，江鸿物业在大力提升物业服务质量和小区整体居住舒适度的全年规划内，为小区做了大量的前期工作，得到大部分业主的肯定，这种良好的局面和 物业