湖北黄石项目整体定位营销策划报告.pptVIP

* 5、盈利模式定位 全出租酒店公寓 可租售的酒店式公寓 考虑到本项目开发商的发展战略，企业自身不愿长期持有物业，需尽快回笼资金，以进行其他方向的投资，我司将该项目的经营管理定位为将所有物业进行出售，并全线引进酒店管理公司进行管理，一方面保证开发商的资金得以迅速回笼，另一方面也保证了业主后期的经营管理能有效有序的进行。 6、经营管理定位 物业管理分为硬件和软件两大部分：硬件主要指物业的配套设施，包括房间套内的设施和公共设施；软件主要指公寓的服务管理水平。 六、项目定位 酒店式公寓 软件 ①家政服务：日常的房间清洁、干湿洗衣服务； ②安全服务：24小时保安、24小时客房服务； ③交通服务：机场接送、出租车预定、停车设施； ④其他服务：社区聚会、幼儿看护。 硬件 房间标准—厨房和卫生间的设施以及空调、电话、电视、冰箱、洗衣机（烘干设备）等家具设备为主；公共部分—以会所设备为主。大多酒店式公寓都拥有独立的功能齐全的会所，通常包括：健身设施：网球场、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓球室等； 第六十二页，共一百二十一页。 * 7、酒店规模： 总量控制在400个单元左右，建筑面积16000㎡，其中为投资客准备、由酒店管理公司统一管理的公寓式酒店暂定120套，面积5000-6000㎡之间；自住同时享受酒店相关配套服务的酒店式公寓280套，面积约10000㎡。 8、户型面积： 一房房型—建筑面积在30~60㎡/套之间，类似于酒店的标准房间，适合酒店经营管理公司统一经营管理。总价不高，颇受投资者欢迎； 两房房型—建筑面积在60~90㎡/套之间，比较适合中长期的小规模家庭及项目自身、周边的各种业态经营者租赁使用。 六、项目定位 酒店式公寓 第六十三页，共一百二十一页。 * 9、价格定位 1） 酒店式公寓价格定位—通过大量的调研和数据分析，我们将项目住宅的销售均价定为3950元/㎡（定价依据见住宅部份），并将此作为产权式酒店和酒店式公寓的定价基础。 空气源热泵热水机组是目前市场应用比较广泛的24小时热水供应系统，据调查，该系统安装的成本约为63元/㎡，按照单套平均建筑面积40㎡，共设置400套，总建面16000㎡计算，该项成本约为100万元；车辆识别系统、周界防范、视频监控、可视对讲等安防设备的安装成本约为85元/㎡，按照建筑面积16000㎡计算，该项成本约为135万元；空调配置为单体壁挂机，按每台2000元计算，400间房，将增加成本80万元，约为50元/㎡。据此估算，项目配置设备的成本为198元/㎡。 目前市场上的装修价格参差不齐，高至几千元/㎡，低至一两百元/㎡，从常规装修方案来参照，装修成本可定为500元/㎡。 定价方式：住宅基础价格+项目配置设备费用+装修费用=销售价格 3950元/㎡ + 198 + 500 = 4648（元/㎡） 酒店式公寓 六、项目定位 第六十四页，共一百二十一页。 * 9、价格定位： 2）公寓式酒店的价格定位及盈利分析 通过研究分析，目前国内经营较好的产权式酒店，都具备以下几点共性： 投资回报较高，投资模式较灵活而且投资门槛不高； 具有良好的旅游或商务办公优势； 投资的保障体系较完善(品牌酒店经营、开发商提供回购等) 。 借鉴产权式酒店的经营模式，打造本项目公寓式酒店的新投资模式，规避银行对产权式酒店贷款控制的风险，与酒店式公寓形成一定区隔，提供三年8%的返租模式，强化纯投资者信心。返租所需资金在酒店式公寓基础上进行相应上调。 酒店式公寓 六、项目定位 第六十五页，共一百二十一页。 * 酒店规模及档次定位 由于本项目地块建筑物业形态的限制，自然环境相对较差，不适于建筑高端酒店，加上开发商希望对项目尽量减少持有，加速资金的回笼，根据以上实际情况，我司将产品的规模及档次定位为： 单位面积(㎡) 面积（㎡） 套数 户型 比例 40 3600 90 单房 75% 70 2100 30 一房一厅 25% 5700 120 100% 六、项目定位 第六十六页，共一百二十一页。 * 酒店经营利润测算 根据之前的成本核算，本项目的住宅售价加上装修及附加成本为4648元/㎡，我们将对该价格进行如下论证： 售价 (元/㎡） 平均面积（㎡） 总价 70%贷款额(万元） 年回报额（8%） 月回报（元） 5000 47 235000 16.5 18800 1567 4900 47 230300 16.1 18424 1535 4800 47 225600 15.8 18048 1504 4700 47 220900 15.5 17672 1473 4600 47 216200 15.1