协信中心营销新论.pptVIP

协信中心营销新论 序言任志强：不要对2009年抱有任何幻想，2008仅仅是秋天，2009才是冬天。万科王石：要自住可以买房，要投资还可以再等三年。冯仑：中国房地产政策的导向，将使得一大批住宅开发商倒下。 郎咸平：房地产是中国最大的泡沫，投资者不要妄自进入。 领域观点： 在经历了2007的疯狂后，2008房地产市场突然跌至深谷，楼市举步维艰。2008只是个开始，2009才是真正的寒冬 2009小开发商研究怎么死：倾销？并购？烂尾？ 2009大开发商研究怎么活：让利出货？ 减量供货？ 股权合作？2009，唯有现金，才是硬道理。 探讨目录第一部分：2008协信中心认知第二部分：写字楼产品优化建议第三部分：公寓营销优化建议 第一部分：2008协信中心认知 项目认知 定 位中国重庆·观音桥步行街北重庆国际商务领衔大作功 能四大高端物业功能汇聚一身国际商务写字楼+时尚精品MALL+五星级酒店+行政酒店公寓 项目构成国内酒店第一品牌锦江酒店入驻总面积26879㎡国际铂金5A甲级写字楼总面积41705.5㎡全球第一商业管家仲梁联行提供国际化商业物业管理的时尚购物MALL总面积30000㎡国际超五星精装修顶级行政酒店公寓总面积24206㎡总户数420户 项目认知 重大时间节点2007年12月亮相2007年12月销售中心开放2008年10月15日更名为“协信中心”2008年11月公寓楼开盘2009年6月写字楼取得预售许可证2009年12月25日商业开业2010年2月14日酒店开业2010年2月28日公寓交房 项目认知 营销推广“得中心者，得天下” 精神定位准确，但投资观点不足四大功能汇集一身的城市综合体 物理定位准确，但财富实质不足顶级行政酒店公寓 功能定位偏窄，导致目标客群局限“A、B投资计划” 投资导向准确，但投资回报较低 项目认知 小结项目位于观音桥核心商圈，地理位置优越。前期由于合作等因素导致项目定位发生了一些调整，影响了项目在市场上的形象并在市场上造成了定位模糊的印象。同时由于销售单价较高且投资概念支撑不足，造成产品销售受阻。 当前在售物业类型：行政酒店公寓总量：420套 已售：96套 现均价报价：13300元/㎡ 销售率：22.85%其中：2008年9月15日前销售36套（不带租约）2008年11月—2009年1月销售54套（带租约）项目认知 公寓部分销售数据 项目功能单一，导致目标客群偏窄；项目单价过高，导致投资价值偏低。项目认知 公寓部分小结未能获得广大投资者的认可，是项目在2008年销售受阻的主要原因。 公寓的定位及价格，决定了其属于慢销型产品 第二部分：写字楼优化建议 产品优化 写字楼划分本案写字楼原有设计方案中，尚有部分不合理之处，在此提出改进建议，便于产品及时优化调整。 产品优化 ① 写字楼划分建议依据 面积段所占比例100平方米以下56.60%100-150平方米28.30%150-200平方米0200-300平方米5.66%300平方米以上9.44%合计100.00%注：1、本次数据统计所采样本为：同聚远景、未来国际、世纪英皇、重庆世贸中心等4个项目；2、标准层面积段划分以其当前在售面积划分和入驻公司租用面积进行统计。以上几家写字间标准层划分一般为9—12户之间，面积段主要控制在68-150平方米之间，一则为了满足投资客户需求，二则满足企业自用的面积需求 本项目原有的楼层面积划分中，部分单套面积过大，不符合市场上的主力面积需求，不利于写字楼的快速销售。因此，我们有必要对写字楼单层面积进行重新划分。 楼层原协信划分面积区间楼层领域建议划分面积区间23-27F横向一剖二500-600㎡23-27F竖向一剖二500-600㎡13-22F一层四套250-360㎡17-22F一层八套120-150㎡4-12F一层六套150-250㎡4-16F一层十二套80-120㎡