房地产开发策划方法培训教程.pptxVIP

房地产工程前期筹划与定位;背景;背景;背景;专业参谋机构的方法;;开发目标;S-C-Q根本结构;;四把尺子是住宅工程的四把尺子 四把尺子是工程分析的过程而不是结果 四把尺子是正在不断修正和完善的四把尺子;筹划工作的四把尺子;;四把尺子 之 用地分析;宏观分析——城市尺度;例如一 看北京的城市结构 摊大饼的环线结构〔从二环到七环〕 从“东富西贵，南贫北贱〞到“东富西贵，北旺南贫〞 CBD、中关村、亚运村假设干重点区域 上风上水与下风下水 城市空间结构——两轴两带多中心;例如二 对天津从城市尺度认识 海河概念 城市中心南移 功能区域划分;城市功能布局： 以“中心城区——滨海新区核心区〞为主体，结合东部沿海开展带，构筑“T〞型带状组团式布局结构。 调整优化中心城区及近郊地区布局，形成“中心城区+外围组团〞布局结构。中心城区依托海河主轴线，采用多中心组织形式。 中心城区外围延交通干线重点开展西青城区和小淀、双街、青光——双口、大毕庄四个外围组团。;;区域的交通条件 可达性 交通方式 时间距离与空间距离 标志性 周边环境条件 周边的地块功能 周边的重要公建或城市公共设施 周边的自然资源及景观环境 配套条件 生活配套 教育配套 商业配套;例如一 万年花城的地段提升 “楔形地块〞的后发优势 三四环之间的交通优势——地铁站、TOD 首都经贸大学的带动作用——教育地产;例如二 天津南开工程 水上公园的突出优势 成熟富人区印象 市中心区位配套完备;水上公园是区域最大的特征； 区域开展成熟，文化、教育、商业、娱乐、医疗配套完备； 具一定涉外气氛，如早期涉外公寓、泰达会馆五星级酒店、日韩料理； 交通条件优越;地块规划条件 用地性质、占地面积、规划建筑面积、容积率、控高、红线位置、绿化率 地块现状条件 现状建筑：保存建筑、保存物〔成树、水塘等〕 景观条件：自然景观、建筑景观、遮挡情况 地块开发条件：高差、四至、边界、地质土层 地块内外交通 外部交通：临路性、出入口位置 内部交通：交通设想;例如一 天津南开工程 容积率较高 地块规整 配套成熟 景观突出但遮挡问题突出;用地上现状建筑物不多，主要为体育场馆和多层住宅，局部需要保存。泰达网球中心公寓用地呈东西长、南北宽的矩形，面积约为5公顷，位于整个用地的南侧。; 早期的涉外公寓-立达公寓 ;例如二 大兴原生墅工程对成树的保存;例如三 万科水晶城对工业建筑的保存;针对本工程的大盘分析：本工程占地面积424亩〔整个地块占地1700亩〕，在天津属于大盘工程;东：100米高国贸大厦，4层的旧式家属楼，外侧为青城公园 南：6层的内蒙古进出口贸易公司大楼和4层的旧式家属楼 西：公园西路，外侧是民族饭店和呼市商业银行 北：中山西路，正对面是新建的假日酒店;;四把尺子 之 市场分析;为什么要研究宏观市场 宏观经济形势影响房地产开发行业，也影响购房者的购置能力与购置决策 房地产行业在一个城市中的总供需关系主要决定价格 房地产行业遵循一定的周期波动规律;所包含研究内容 宏观经济〔GDP、人均GDP、固定资产投资、人均可支配收入、消费性支出、储蓄存款、产业格局…〕 宏观房地产市场〔投资额、供给量、销售面积、开复工面积、土地开发面积、商品住宅均价〕 房地产价格指数;市场成交量仍主要是大户型，其中140平米以上户型的成交面积占总成交面积的比例在40-50%之间；其次为90-120平米和120-140平米；90平米以上户型面积所占比例在80%以上。 通过成交面积比例分析，90/70政策对2007年并没有产生巨大影响。受政策限制的工程于2007年年底零星上市，预计2021年一季度后集中放量。;固定资产投资快速上涨，其中房地产投资占有相当高的比例，09年约占46%； 房地产施工量除08年受到一定影响外，整体维持较高的增长速度； 销售面积逐年增长，09年达123万平米； 三亚住宅成交价在第四季度大幅上涨，12月市场整体成交均价达13462元/平米。;中观市场——区域市场分析 供给与需求 客户分析;定位： 小户型定位。全部为40-80平米的小户型。 东部商务圈。相比之下，炫特区所在区域位于东部两大商务区之间，上接燕莎，下连国贸，其小户型客群大于其它区域，所以，炫特区30万平方米都做成了纯粹小户型，为规模上的第一盘。 生于70年代。炫特区一开盘就准确定位于70年代，这正是东部职场主力的时间值和精神值。 实际成交客户： 客群相当年轻，90％以上都是年轻人，集中分布在22-34岁之间；其二，80％的客户是自用型客户，一些投资客也表示，先自己住一段时间再说；其三，客户性质也相当纯粹，80％都是东部各大写字楼的职业人士，有相当多的高级经理；其四，约70%的客群是属于专业人士，普及贸易、工程、建筑、网络、律师等各个行业；其五，90%的人工作勤奋、生活积