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项目开发报建报批流程 前 言 本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性 所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。 需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。 作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈， 进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！ 此致 敬礼 营销策划部 敬上 2003 年 12 月 29 日 项目开发流程 一、 土地使用权的取得 取得方式 行政划拨 协议出让 招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式 转让 流程示意（以拍卖为例） 获取土地出让信 息及相关规划指标（一般 1-3 个月前，政府予以公布即挂牌）  信息的初步收集、分析  组建竞投小组，购买标 书。（成员包括：估价师、策划分析、财务、工程设计、法律等多种人员） 现场勘察， 收集相关资料  测算土地成本、估算开发总投资、总 价值。（一般采用假设开发法进行计算） 获得土地使用权限 办理相应的土地产权转移变更登记手续 细节阐述 信息资料部分 招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）； 现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环境、区域竞争楼盘资料； 前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析； 参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等； 竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）； 前期可行性分析（机会可行性分析2） 一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价； 地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润 1 生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理； 2可行性分析可大致分为三个阶段： 机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标； 初步可行性分析阶段：确定项目的开发前景及定位方向； 最终可行性分析阶段：对项目进行市场论证、经济和技术分析，预算分析、资金安排； 总成本费用=开发成本（详见下表）+开发费用（详见下表）+税费（详见下表） 序号1 序号 1 2 2.1 2.2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 4 项目 土地取得成本前期费用 策划研究费 勘察设计费建筑期费用桩基础工程 地下室工程 主体土建工程安装工程 室外配套工程专业人员费用不可预见费 总建造成本 备注 、 、 、 、 参考《价格信息》及同类物业 、 、 、 、 、 约前五项之和的 3% 约前五项之和的 3% 、 序号项目 序号 项目 备注 1 管理费用 建安费用的 3% 2 财务费用 贷款年期利率计算 3 推广费用 按售价/租金的 3%-5%计算 税费明细表 序号 1 类别 营业税 税（费）率 5% 计算基数 成交价 2 城市维护建设税 1% 营业税 3 教育费附加3 3% 营业税 4 印花税 0.1% 售价/租金 5 房产税* 1.2% 房产原值X 70% 6 房屋租赁管理费* 2% 租金 7 二、 企业所得税4 立项筹备 15% 销售税后利润 3仅为房屋租赁所须缴交项目，房产转让无须缴交该税项。 4 深圳市企业所得税率 15%，具体依各地政策和企业性质而定。 凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。 选定各类专业服务机构。 专业公司工作分工示意图 监理机构 监理机构 开发商 ⑴ ⑶ ⑺ 施工单位 ⑵ ⑸ 策划、代理公司 ⑷ ⑹ 规划设计单位 ⑺ ⑺ ⑺ ⑺ 广告设计公司 礼仪制作公司 市场调研机构 模型制作公司 ⑺ 印刷包装公司 （虚箭头表示可由甲方执行或甲方委托执行） ⑴ 甲方进行招标，选定策划（销售代理）服务公司； ⑵策划公司提交项目的可行性分析报告，以市场需求出发，协助完成项目规划设计的要点； ⑶甲方依据可行性分析，下达设计委托招标书，并最终选定； ⑷设计单位提交初案； ⑸策划公司（综合甲方意见）提出具体书面修改意见； ⑹设计单位依据修改意见，出正式的规划设计方案； ⑺依据确定的策划（规划设计）方案，选择具体执行机构后实施； 市场调查分析 宏观环境分析预测 国家政治法律环境； 经济科技发展趋势； 中观环境（所在城市）分析预测： 城市建设与规划； 竞争企业及知名企业的发展状态； 市场供应与需求关系；