项目前期调查与市场分析.docxVIP

第二节 项目前期调查与市场分析 房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导 致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。房地产市场分析主要有以下几大内容 ： 1、 地区经济分析 研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析；⑦地区基础产业的发展趋势 分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经 济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。 2、区位分析 某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。 3、市场概况分析 它包含①对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；②把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。③找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。 4、专业市场供求分析 包含①根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；②细分市场， 进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；③分析各子市 场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；④将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场， 具体求出目标子市场供求缺口量(即未满足的需求量)。 5、项目竞争分析 包含：①分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；②根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；③进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和 特征下项目的销售率及市场占有率(市场份额)。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即 营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含 所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计 和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出 它的市场风险来源。售价和租金预测是通过对比分析，总结竞争项目历史上的出售率、出租 率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目 所在子市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划、 6、敏感性分析 测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。 即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。 一、项目前期调查与市场分析相关 流程 1、市场环境调查分析流程 一、宏观市场环境分析 （一） 政治法律环境分析 （二） 社会经济环境分析 （三） 社会文化环境分析 （四） 社会人口环境分析二、××市房地产市场分析 （一）××市房地产市场现状分析 1、 ××市房地产开发结构分析 2、 ××市房地产市场供应状况分析 3、 ××市房地产市场需求状况分析 4、 ××市房地产市场总体价格水平分析 （二）××市房地产市场特征分析 1、 ××市房地产市场整体特征分析 2、 ××市房地产市场供应特征分析 3、 ××市房地产市场需求特征分析 4、 ××市房地产市场总体价格特征分析 （三）××市城市建设发展分析 1、 ××市整体发展状况 2、 ××市整体规划状况 3、 ××市整体发展预测 （四）结论 1、 市场总结 2、 未来市场预测 3、 重大事件对××市房地产市场的影响 （将上述蓝色文字做成流程图） 2、区域市场调查分析流程 一、XX 区整体市场概述 1、 XX 区商品房市场整体分析 2、 XX 区各片区市场特征分析 3、 XX 区经典商品房介绍（重点分析物业成败的关键因素） 二、项目所在片区介绍 1、 片区总体概况 2、 片区历史沿革及现状 3、 片区土地利用现状 4、 片区商品房市场现状 5、 片区各项配套设施介绍 6、 片区交通组织现状 7、 片区 S.W.O.T.分析 三、与项目相关的规划介绍 包括城市总体规划、次区域规划以及片区规划的相关内容。四、相关调查部分（重点分析物业成败的关键因素） 1、 片区在售商品房调查，填写明细调查表（附后） 2、 片区在售商品房分析 规划设计要点评析 项目周