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专业根底知识及工程筹划流程; 第一篇 筹划根底知识;目 录;一房地产根本概念;一房地产根本概念;1.1房地产的概念; 一房地产根本概念;一房地产根本概念;一房地产根本概念;一房地产根本概念;一房地产根本概念;一房地产根本概念;一房地产根本概念;一房地产根本概念;一房地产根本概念;一房地产根本概念;一房地产根本概念;一房地产根本概念;一房地产根本概念;一房地产根本概念;一房地产根本概念;二 房地产市场;二 房地产市场;二 房地产市场;二 房地产市场;2.3 房地产市场的运行环境及其影响因素;2.4 房地产市场规模 2.4.1 潜在市场有效市场及合格的有效市场效劳市场渗透市场 潜在市场对某种特定商品有某种兴趣的消费者。 有效市场对某种特定商品有兴趣收入与途径匹配的消费者的集合；如果对某 些商品有消费的限制，那么其他的人群就构成合格的的有效市场。 效劳市场使公司决定开拓的那部合格的有效市场。 渗透市场指已经购置了企业产品的消费者的集合 ;2.4 房地产市场规模;2.5 房地产市场指标 2.5.1 需求供给与价格 需求消费者在某特定时期，在一定市场上，按一定价格愿意且能购置的某种商 品和劳务的数量 。与消费者的偏好收入水平商品的价格相关商品 〔互补品替代品〕的价格对商品未来价格的预期等有关。 需求规律价格效应 = 替代效应 + 收入效应 ;2.5 房地产市场指标 2.5.1 需求供给与价格 供给 厂商在一定市场上的某一特定时期内，与一定价格相对应，愿意且能提供 商品的数量。与商品本身的价格其他商品的价格生产技术的变动生 产要素的价格的政策以及厂商对未来的预期正相关。; 2.5 房地产市场指标 2.5.1.1 需求指标 国内生产总值 人口数 城市家庭人口 就业人员数量及就业分布 城市家庭可支配收入及城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数及城市居民消费价格指数 ; 2.5 房地产市场指标 2.5.1.2 供给指标 存量 新竣工量 灭失量 空置量及空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值;2.5 房地产市场指标 2.5.2 弹性理论 需求价格弹性商品的需求量对商品本身价格变动的反响程度 供给价格弹性 供给量变动率与价格变动率的比值。影响因素，一是厂商供给能 力和产品生产周期，二是产品的生产本钱 2.5.3 市场均衡 需求的数量等于供给的数量;2.5 房地产市场指标 2.5.4 消费者行为理论 2.5.4.1 效用 消费者决策指消费者在既定的预算支出条件下，为使自己获得最大的消费满足而 做出的消费选择。 效用消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度。其取决于两种因素，一是 商品的自然属性可以满足人们的某种使用的需要；二是人们在消费某种商品 时对满足的主观感受。 ;2.5 房地产市场指标 2.5.4 消费者行为理论 2.5.4.2 边际效用 边际效用〔MU〕消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。 边际效用递减规律消费者消费后一个单位商品所获得的效用增量小于它消 费前一个单位商品所获得的效用增量。 ;2.5 房地产市场指标 2.5.4 消费者行为理论 2.5.4.3 消费者均衡 消费者在既定收入的状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，使消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购置各种消费品的数量，那么消费者的决策行为已到达均衡状态。;2.6 地租及级差地租 地租利用土地所获得的超额报酬 地租 = 市场价格 – 生产本钱 – 平均利润 级差地租 ;城市内不同用途的地租支付能力;地租及级差地租; 2.6 影响房地产价格的九大因素 2.6.1 房地产自身的因素 2.6.2 环境因素 2.6.3 人口因素 2.6.4 经济因素 2.6.5 社会因素 2.6.6 因素 2.6.7 国际因素 2.6.8 心理因素 2.6.9 其他因素 ; 2.7 房地产市场的运行规律 房地产的空间市场——使用功能 与房地产的资产市场