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房地产价格的学习课件; 第二章 房地产价格 ; 第二节 房地产的供求与价格 房地产价格是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果。 一、房地产的需求 某种房地产的需求，是指消费者（买者）在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。形成需求有2个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。 对某种房地产的需求量是由许多因素决定的，其中主要的有：（1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平；（3）相关房地产的价格水平；（4）消费者的偏好；（5）消费者的未来的预期；它们对房地产需求量的影响分别如下： 1、该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加。其他商品一般也如此。比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬特品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。吉芬物品是指某种生活必需品。 2、消费者的收入水平。; 3、相关房地产的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的其他房地产的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。 与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能满足类似需要、可替代它的其他房地产。 某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产。 4、消费者偏好 5、消费者对未来的预期 房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。在图（1）中，横轴有示需求数量，纵轴表示价格。由于价格下降导致需求增加，因此需求曲线向右下方倾斜。如果考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。 图2-1 一般房地产的需求曲线; 二、房地产供给 某种房地产的供给，是指房地产开发商和拥有者（卖者）在特定时间、特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。形成供给有2个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。 对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要有：（1）该种房地产的价格水平； （2）该种房地产的开发成本； （3）该种房地产的开发技术水平； （4）开发商对未来的预期。 ; 第三节 房地产价格的特征 房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波动，受供求关系等因素的影响；（3）都是按质论价：优质高价，劣质低价。 一、地价与一般物品价格的不同 1、生产成本不同。一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。 2、折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然生高，不仅无折旧，而且有增值。 3、价格差异不同。同一品牌、型号的一般物品的价格较一致；由于土地具有独一无二性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。 4、市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观；而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。 ; 5、形成时间不同。一般物品由于相同的很多，易于比较，有较完全市场，且价值不很大，因此其价格形成的时间较短；由于土地具有独一无二性，不易于比较，是很不完全市场，而且价值大，其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，因此地价形成的时间通常较长。 6、供求变化不同。由于土地数量难以增加或减少，并具有不可移动性，其供给弹性较小。地价多受需求方面的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求。 二、房地产价格的特征 1、房地产价格受区位的影响很大。 2、房地产价格实质是房地产权益的价格。房地产由于不可移动性在交易中其可以移动的是房地产的所有权、使用权或其他权益。 3、房地产价有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产同时有2个价格：一是其本身有一个价格，在经济学上称为源泉价格；另一个是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格。 4、房地产价格是在长期考虑下形成的。房地产价格是在考虑该房地产过去如何使用，预计将来可以作何种使用，总结这些考虑结果后才形成房地产现在的价格。 5、房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响; 第四节 房地产价值和价格的种类 一、使用价值和交换价值 一种商品的使用价值是指该种商品能够满足人们某种需要的效用；交换价值是指该种商品同其他商品相