同致行--长沙双瑞月湖定位报告 (NXPowerLite).pptxVIP

谨呈：长沙双瑞房地产开发[长沙 双瑞月湖]市场定位报告本报告的指导思想本报告旨在通过对长沙市场的深度把握和深刻调研的根底上，结合[长沙 双瑞月湖]所处的地段位置及产品规划特点，为工程的定位及营销提供准确的方向和行之有效的执行方案。同致行汇报纲要工程解析确定工程整体开发目标方向解决工程产品开发市场步骤启动区产品定位及市场应对腾飞长沙迅速开展的长沙经济和逐步完善的城市配套！山水洲城，一山，一水，一洲，一名城工程与城市位置的战略关系本工程诞生于城市与生态自然最完美的结合归属地——金鹰城版块从地理位置角度而言，金鹰城板块是长沙市区的后花园，是星沙新城的前庭院，是城北片区的升级版。从开展角度而言，金鹰城板块可依洪山、伴京珠、飞金鹰、托星沙，开展自身的影视文化、城市度假休闲产业，成为多元化产业链的聚集地。工程战略位置解析 本工程属金鹰城板块； 该版块在广电中心、长沙大学和圣爵菲斯的影响和带动下，将成为长沙高尚居住区。 有望助本钱工程高品物业的开发形象。工程与城市交通动脉的关系工程兵大道城市交通体系全面渗透，工程与城市交通动脉的衔接是城市价值的直接表达。三一九国道火星北路〔在建〕工程四向现状北面可看到拥有优美的自然风光和丰富的人文景观的洪山旅游区。洪山旅游区〔北〕噪音影响较大浏阳河〔西〕交通动脉〔东〕自然景观资源丰富月湖公园〔南，规划中〕东向是城市主要主干路——火星路，噪音影响较大。向西可看到浏阳河，其两侧正按旅游规划建设400米沿河风光带。朝南是规划拥有占地60多万平方米的以自然、生态、水为主题的月湖公园。地产因子单身公寓普通住宅中高档洋 房别墅豪宅中高档洋房、别墅住宅说明项目与高档住宅的符合情况由工程地产因子所决定的物业开发方向对公共效能的依赖性很强强一般弱不宜闹市区人员混杂区符合对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜面临交通主（快）干道、高压线、工厂、闹市区符合对小区（菜市场）配套要求高很高一般一般不宜商场上加住宅符合小区的物业管理的要求一般一般高很高应有高水准专业物业管理公司符合建筑、质量装修要求高高一般一般精品设计符合容积率、覆盖率要求低中高高低密度=豪宅符合对休闲空间、绿化要求低一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所用小区符合景观要求低一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合如左图所示：不同档次的住宅工程所应具备的根本地产因子有所不同工程地块具备高档住宅开发的必要条件解析结论同致行汇报纲要工程解析确定工程整体开发目标方向解决工程产品开发市场步骤启动区产品定位及市场应对城市背景本案城东片区——体育新城，芙蓉区政府为辐射中心；初步形成“高尚生活片区〞城南片区——新省政府，为辐射中心；形成人文、生态的行政生活圈河西片区——分布于岳麓区内；为历史人文，“文化生活圈〞城北片区——沿芙蓉北路分布。改造片区，土地储藏充足，将形成“新城市生活圈〞城中片区——地段价值，都心生活圈竞争格局双瑞月湖绿城·青竹园御景龙城美林水郡圣爵菲斯幸福里岳麓山公馆水云间山水英伦白竹水乡麓山别墅金鹰城板块——以文化传媒产业为根底的新城市高端物业板块，具有良好的城市生态资源，同时与城市开展比较密切。价格与城市开展联系紧密。星马板块——以 新产业园区为根底的高端物业板块，立足区域产业的规模和数量，政策支持和产业链完善是其开展的关键，因此目前价格存在瓶颈。岳麓山板块——以教育产业为根底，以历史文化为沉淀，形成的高端板块，板块远景价值不容无视，具备多元化的开展趋势。望城板块——郊居型别墅物业板块，以物业类型竞争市场，缺乏规划和产业的支持，完全依靠城市扩张。同升湖板块——以自然资源为核心的高端板块，对配套效劳和个性化的要求较高，开展空间良好。 整体开发方向 东西319国道长沙生态走廊定位战略非行业老大，中大规模市场行业老大—垄断价格—产品有不可重复性—过河拆桥—改变游戏规那么—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值领导者挑战者—搭便车，借势-以小博大，杀伤战术—价格战的制造者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点追随者补缺者敏锐的时机主义者次/非主流市场打造长沙城市高端住宅新标志 定义长沙城市豪宅新标准定位目标工程自身条件充分利用本工程具有明显的自然、生态、景观条件，这些条件是完成工程开发目标的根底，充分挖掘诸多资源，可提高市场起点，与城区普通别墅工程拉开距离。区域规划高度支持目标定位新世纪片区的规划可有效提升片区市政功能，同时，近期金鹰城板块的迅速开展，工程所在片区已经形成了长沙城区高档住宅集中区域，根据深圳香蜜湖板块、深圳红树湾板块的开发模式，该片区的城区高端别墅区雏形已具。定位依据长沙高端市场时机成熟据我司对长沙市场的调查，目前长沙市场的高端需求旺盛，04年全市成交高端别墅型住宅超过22万㎡〔其中独立别墅约8万㎡ 〕，总套数将近780套，占总体商品房销