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《民法典》物权编住宅建设用地使用权自动续期规则--第1页 《民法典》物权编住宅建设用地使用权自动续期规则 一、问题的提出：续期期限和收费悬而未决 如所周知，住宅建设用地使用权制度是建立在我国土地公有制 基础上构建的对土地进行利用的他物权。就本文所探讨的住宅建设 用地使用权而言，公民对土地之上的房屋享有所有权，该所有权的 永久性与住宅建设用地使用权的出让期限的有限性之间存在不可避 免的冲突。换言之，在住宅建设用地使用权届满之后，房屋所有权 能否继续存在？此时又应当如何贯彻房地一体主义？成为法律上一 大难题。由于房屋是每个公民的基本财产，对于绝大多数人来说， 房屋也是安身立命之本，并可能是其终身的积蓄，因而，在《物权 法》制定时，这一问题成为广大人民群众普遍关注的重大问题。 《物权法》第149条专门规定了住宅建设用地使用权的自动续期规 则，该规则在立法上首次区分了住宅建设用地使用权和非住宅建设 用地使用权，完善了《城市房地产管理法》和《土地管理法》所确 立的建设用地使用权续期制度。该规定切实保护了公民的基本财产 权、居住权和基本人权，保障了老百姓的基本民生，保护了广大 民群众的利益，因而该规则成为《物权法》的重大亮点。 与此同时，在《物权法》制定时，由于对于住宅建设用地使用 权到期后究竟应当续期多长时间、是否收取以及如何收取相关费 用，在物权法立法时争议较大，所以立法者采取了回避的态度，将 其留给《物权法》实施过程中来进一步研究和解决。但上述问题很 快就成为一个社会现实问题，自2009年青岛出现首例住宅用地到期 2 《民法典》物权编住宅建设用地使用权自动续期规则--第1页 《民法典》物权编住宅建设用地使用权自动续期规则--第2页 事件以来便引起了各界的关注。2016年初的温州“20年住宅用地期 限到期”事件更凸显了解决这一问题的紧迫性，引起了社会各界的 广泛讨论。在这一背景下，2016年11月27 日，中共中央、国务院 《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（以下简称“《产 权保护意见》”）指出，“研究住宅建设用地等土地使用权到期后 续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和 稳定预期。”该意见是完善产权保护制度的纲领性文件，它是在新 的历史时期，党和国家针对各类财产权的保护、完善社会主义市场 经济法律体系所作出的重大宣示和庄严承诺，《产权保护意见》关 于续期期限要形成公民住宅财产的长久受保护、良好和稳定预期局 面的规定，对未来民法典的编纂中完善上述物权法的自动续期规 则，具有重要的指导意义。2016年12月8 日，《国土资源部办公 厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》确立了 “不需要提出续期申请”、“不收取费用”、“正常办理交易和登 记手续”的“两不一正常”方案，但该处理方案仅为过渡性办法， 住宅建设用地使用权续期的最终方案仍有待于立法解决。 那么，现行《物权法》第149条所确立的住宅建设用地使用权 自动续期制度未来立法应该如何完善呢？这是民法典物权编制定中 不可回避的重大问题。 二、自动续期：住宅建设用地使用权的重要改革 如前述，《物权法》第149条规定了住宅建设用地使用权的自 动续期规则，但仅规定了“自动续期”而未就如何续期作出具体规 2 《民法典》物权编住宅建设用地使用权自动续期规则--第2页 《民法典》物权编住宅建设用地使用权自动续期规则--第3页 定。所谓自动续期，是指住宅建设用地使用权的续期不需要当事人 向政府部门申请批准，就可以自动延长。对于非住宅建设用地，则 仍适