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高新写字楼分享第1页/共47页第2页/共47页PART 1、市场环境Market environment第3页/共47页限购令出台，挤压投资炒房客，商业写字楼地产逐渐火热，房产投资逐步向商业写字楼转移市场环境2011年2月25日西安版限购令出台，此政策的实施对住宅市场成交量产生的巨大的影响，大批的投资炒房客被挡在政策门槛之外，刚性住房需求迅速占据了住宅市场主力，同时，外地购房者数量急剧下滑，市场置业人群大多来自本地户籍，住宅市场人群结构发生了巨大的变化。然而，在住宅市场走低的情况下，不受限购的商业写字楼地产开始火热起来，房产投资逐步向商业写字楼转移，在2季度末，商业写字楼物业类型销量一度飙高，势头锐不可当。第4页/共47页由于限购令的影响，办公物业在上半年成交情况良好，吸引了大量的投资客户市场特征92%77%由于限购令的影响，西安市住宅市场成交面积在3月份出现大幅下滑，下降幅度达到77%，于此同时西安市办公物业成交面积出现92%的增长；整体上，办公物业和住宅物业的成交面积成相反态势，在住宅物业成交面积上涨的情况下，办公物业成交面积有所下降。第5页/共47页上半年西安写字楼物业销售依旧以高新区为主，二季度高新区写字楼销量占全市的73%办公物业西安二季度写字楼销售面积为167316.77平方米，环比上季增加7.93%，，销售额为149156万元，环比上涨5.25%，较去年同期相比增长93.14%，成交价格为8915元/平方米，与上季度相比下滑2.49%，与去年同期相比增长36.04%从近几年西安优质写字楼市场办公租金指数来看，西安写字楼市场长期维持在饱和状态，租金走势长期维持在3-5%的增长趋势，整体平均空置率维持在11%左右，随着住宅市场投资风险上升， 私人投资者开始逐步关注写字楼市场第6页/共47页高新区写字楼成交价格逐年攀升，10年成交面积较09年增长72.68%，高新区写字楼需求不断增大市场走势 高新区2007-2010年写字楼销售情况 单位 元、元/㎡ 年份 成交面积 增长率 成交均价 增长率 2007年96%528611.78%2008年 123991-11.53%650122.99%2009年 254278105.08%6149-5.41%2010年68%723317.63%第7页/共47页PART2板块分析Regional analysis第8页/共47页城南写字楼市场主要分为三大板块，竞争激烈，的产品差异化较大板块划分城南板块写字楼主要分布在环城南路以南，太白南路以东，太乙路-曲江路以西钟楼高新区CBD、二次CBD写字楼分布主要分布在南二环沿线、唐延路沿线、科技路、锦业路沿线城南板块均价10000-15000元/平米曲江会展CBD写字楼主要分布在曲江会展中心周边，省高院附近为主西高新板块均价9000-15000元/平米二环小寨曲江新区板块均价9000-12000元/平米绕城高速第9页/共47页唐延路、科技路沿线，成为高新区写字楼最为集中的区域项目分布序号楼盘名称1旺座国际城2金桥国际广场3创业广场4金花大厦5海星城市广场6高新国际商务区7财富中心二期8西港国际大厦9西部国际广场10唐延国际中心11电力广场12洛克大厦13旺座现代城序号楼盘名称1杰座广场2唐沣国际广场3华晶广场4新长安广场5橡树街区6都市之门7汇鑫IBC8西大科技园唐 延 路 路78904511623科 技 路10231112134587610第10页/共47页高新区是西安经济和商务中心，写字楼产品形态多元化产品特点产品类型产品特点集中区域代表项目综合写字楼建筑立面现代，大多彩用玻璃幕墙，楼层高，间隔较大；一般有中央空调，智能化配套完善，管理费高,一般10-19元/平米集中分布在高新路,科技路,南二环或热商务路段高新国际都市之门标准写字楼现代建筑外立面，大多采用玻璃外立面，配套健全停车位基本满足需，物业费3-5元/平米集中在唐延路和高新新兴区域旺座国际城汇鑫IBC公寓写字楼70年使用权，宜同宜住，户式中央空调户型较小多200平米下，管理费用低,一般1-2.5元/平米主要集中在高新路,唐延路;凯创国际凯丽大厦、电子城BC软件公寓独栋写字楼低容积率，高50%绿化率户式中央空调，室内设游戏室，会议室，休息室, 3层以內高新区和长安产业园唐12栋企业一号公园软件园内写字间西安早期的写字间租金水平很低,在15-25元/平主管理费用低,1元/平米左右主要集中在电子城软件园,高新二咱软件园,电子工业园等电子城软件园、软件孵