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建筑物业维修管理培训教程第1页/共78页 1 建筑物维修管理概述 2 建筑物安全管理 3 建筑物维修养护管理 第2页/共78页 1.1 建筑物维修的概念 1.2 建筑物维修在物业管理中的作用1.3 建筑物维修的特点 1 建筑物维修管理概述第3页/共78页 1.1 建筑物维修的概念 建筑物维修包括对建筑物的养护、修缮和改建。建筑物维修是指建筑物自建成到报废的整个使用过程中，对房屋进行的翻修、大修、中修、小修以及综合维修和维护保养，还包括不同等级房屋功能的改善更新改造。目的：主要是为了保持、恢复或提高房屋的安全性，延长房屋的使用寿命，其次是改善或改变房屋的使用功能。 第4页/共78页 1.2 建筑物维修在物业管理中的作用1、建筑物维修与物业管理目标建筑物维修工作具体包括物业管理企业对建筑物维修的施工管理、质量管理和维修行政管理等，是物业管理的重要内容和基础性工作。建筑物维修直接关系到物业管理目标的实现，直接体现出物业管理企业在市场经济中的生命力。第5页/共78页 1.2 建筑物维修在物业管理中的作用2、建筑物维修与物业管理其他工作的关系物业管理其基本内容按服务的性质和提供的服务方式可分为三大类，即常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。物业管理企业在实施物业管理时，第一大类工作是建筑物维修管理，是最基础性的工作。第6页/共78页 1.2 建筑物维修在物业管理中的作用 3、做好建筑物维修与物业管理企业形象人们生产和生活所需的最基本的物质条件之一是什么？使用功能、物质条件、建筑形象。（1）做好建筑物维修是实现其保值增值的物质保证，是物业管理企业劳动成果的最直接的物化体现。第7页/共78页 1.2 建筑物维修在物业管理中的作用 3、做好建筑物维修与物业管理企业形象（2）做好建筑物维修是房地产经营顺利开展的基础。（3）做好建筑物维修是物业管理企业树立良好信誉和经营形象、提高经济效益的前提。第8页/共78页 1.3 建筑物维修的特点 1、计划性与非计划性并存由于我国正处于转轨时期，建筑物维修管理方式计划性和非计划性同时存在，具体表现在：（1）行政性和专业型相结合的模式。（2）完全专业化、市场化的模式。2、具有广泛性和分散性3、具有技术性特征4、具有限制性第9页/共78页 2 建筑物安全管理建筑物安全管理是指定期和不定期对建筑物的完损情况进行检查，评定建筑物完损等级，随时掌握所管建筑物的质量状况和分布，组织对危险建筑物的鉴定，并确定解危方法等。第10页/共78页 2 建筑物安全管理 2.1 房屋安全检查的方法 2.2 房屋完损等级评定第11页/共78页 2.1 房屋安全检查的方法 1、直观法 2、刺探、敲击听声法 3、仪器检查 4、结构构件验算第12页/共78页 2.2 房屋完损等级评定 2.2.1 房屋完损等级的评定标准目前，房屋完损等级是以国家建设部门1985年制定并颁布的《房屋完损等级评定标准》为依据的，该标准将房屋完损等级分成五类。 1、完好房 房屋结构构件完好，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好齐全，管道畅通，现状良好，使用正常；虽有陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁，但不影响居住安全 和正常使用，经过小修即可恢复的房屋。 第13页/共78页 2.2 房屋完损等级评定2.2.1 房屋完损等级的评定标准 2、基本完好房房屋结构基本完好，少量构件有稍超允许值的轻微损坏，但已稳定，屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，油漆缺乏保养，但通过一般性的维修可以恢复使用功能的房屋。第14页/共78页 2.2.1 房屋完损等级的评定标准 3、一般损坏房房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，屋面或板缝局部漏雨，装修局部有破损，油漆涂料老化，设备管道不够畅通，水卫电、照明、管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺，需要进行中修或局部大修的更换部件的房屋。第15页/共78页 2.2.1 房屋完损等级的评定标准 4、严重损坏房房屋年久失修，部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏雨，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫电、照明、管线器具和零件残缺及严重毁损，需要局部整修、更新等大修的房屋。第16页/共78页 2.2.1 房屋完损等级的评定标准 5、危险房房屋承重结构己属危险构件，主体构件强度严重不足，稳定性很差，丧失承载能力，随时有倒塌的可能，采用局部加固的修理仍不能保证安全 的房屋，已丧失维修价值的房屋，因结构严重毁损需要拆除、翻修的整幢房屋。 第17页/共78页 2.2.1 房屋完损等级的评定标准 5、危险房依据《城市危险房屋管理规定》建设部第四号令，房地产行政部门与物业管理企业要做如下工作：（1）制定