广州市2002年至2003年上半年房地产市场情况及特点.docx

广州市 2002 年至 2003 年上半年房地产市场情况及特点 我部近期根据公司领导的安排，对广州市的房地产销售与租赁的一、二手市场情况进行了初步的调查，为日后参与越秀区政府进行旧城改造做一定的准备工作，有关的信息收集主要通过以下的渠道； 1、国土与房管部门的信息 2、中介公司提供的信息 3、有关专业市场商家提供的信息 4、本部门初步深入各街区收集楼盘开发项目情况后分析汇总 根据初步了解，广州市人口为 7006000，其中男性人口为 3687000、女性人口为 3319000，2002 年广州市的 GDP 总值为万元，人均 GDP 为 30904 元，人均个人存款为 30143 元，个人可支配收入为 13622 元，每个家庭每年可支配收入为 45487 元， 对于 2002 年度，通过广州房屋置换中心提供的信息对一、二手商铺的成交情况汇总成下表： 一手成交数据 区域 成交面积 成交金额 最低价 最高价 成交均价 东山 13223 40387 2319 168600 30543 荔湾 16578 46520 4352 159817 28061 越秀 23287 52327 1700 122493 22470 天河 86435 105748 1280 67036 12234 海珠 79137 84432 1500 78440 10669 白云 35843 31407 862 31000 8762 芳村 14527 9129 2600 25576 6284 黄埔 6234 2949 3510 12800 4731 合计 275264 372899 13546.70341 区域 成交面积 二手成交数据 成交金额 成交均价 东山 16117 12042 7472 荔湾 25825 25430 9847 越秀 18672 15522 8313 天河 25060 18007 7186 海珠 21194 13855 6537 白云 51677 25932 5018 芳村 7848 3528 4495 黄埔 14856 4642 3125 合计 181249 118958 6563.24 从上表 1-1、1-2 的数据显示商铺市场的一二手交易具有以下的特点 （一） （二） 商铺的销售状况整体不理想，一二手的整体成交金额只有约 75 亿元，商铺的存量较大，使开发商积滞大量资金，影响持续的开发能力； 旧城区的商铺单价较高，包括东山、荔湾、越秀成交单价较高， 而天河、海珠、白云的成交量较大，初步显示天河、海珠、白云等区正逐步形成较大的商圈，过高的销售单价使部分投资者流失到其他的区域； 越秀 天河 白云 海珠 天河 海珠 白云 29% 29% 32% 芳村 海珠 黄埔 12% 二手成交数据 成交面积分析芳村 黄埔4%8%东山9%荔湾14% 二手成交数据 成交面积分析 芳村 黄埔 4% 8% 东山 9% 荔湾 14% 越秀10% 天河14% 东山 荔湾越秀天河海珠白云芳村 黄埔 2002年广州市各区商铺成交价差分析 200000 150000 100000 50000 0 最低价 最高价 成交均价 一手成交数据 成交面积分析 芳村黄埔东山 荔湾 白云 13% 5% 2% 5% 6% 越秀 8% 东山 荔湾 东山 荔湾 越秀 天河 海珠 白云 芳村 黄埔 最低价 2319 4352 1700 1280 1500 862 2600 3510 最高价 168600 159817 122493 67036 78440 31000 25576 12800 成交均价 30543 28061 22470 12234 10669 8762 6284 4731 （四）如果预测购置一手商铺的业主通过正常的租赁场地回收资金并产生回报，以现在银行利率为 5%，正常的投资回报期为 10 年，按照成交的最低价、均价、最高价分析，在越秀区每月租金在 1322 元、242 元、19.5 元情况下净现值回本，以目前承租的接受能力，高价的商铺需要通过近 30 年才能回本，并且需要市场能持续保持现有的租金为前提，因此投资购买商铺特别是高价位的商铺的投资风险较大。 2002 2002年一手商铺预计10年回本月租金预测分析 2,000.00 1,819.54 1,724.75 1,500.00 1,321.95 1,000.00 846.53 723.46 500.00 329.62 302.84 242.50 132.03 115.14 25.03 46.97 334.55 94.56 276.02 67.82 0.00 20.00 138.14 51.06 37.88 东山 荔湾 越秀 13.81 天河 16.19 9.30 海珠 白云 28.06 芳村 黄埔 预计10