房屋租赁的法律风险与防范.pdf

房房屋屋租租赁赁的的法法律律风风险险与与防防范范 很多⼈到⼀个陌⽣的环境开始⼯作时，并不是⼀开始 ⾃⼰买房，资⾦也达不到，选择房屋租赁的⽅式，房屋租 赁主要包括居住⽤房的租赁和经营⽤房的租赁。由于社会经济⾼速发展，房屋租赁⽇益兴盛，房屋租赁经营⽅式⽇益 普遍。但是，我国法律规范过于原则，⼈们法律意识淡薄，纠纷此起彼伏。本⽂结合2009年7⽉30 ⽇最新公布的 《最 ⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》(法释[2009]11号，以下简称 《房屋租 赁解释》)，总结房屋租赁中常见的法律风险及防范措施，供参考。 ⼀、书⾯合同的必要性 根据我国 《民法典》的规定，租赁期限六个⽉以上的，应当采⽤书⾯形式。当事⼈未采⽤书⾯形式的，视为不定 期租赁。这意味着，如果⼝头约定租赁期限为六个⽉以上⽽没有签订书⾯合同，⼝头约定的租赁期限则视为不成⽴， 只能认为不定期租赁。此外，缺少书⾯合同，双⽅的权利义务不易确定，容易发⽣纠纷。 因此，⽆论租赁期限长短，哪怕只有⼀个⽉，最好签订书⾯的租赁合同，明确双⽅的权利义务。⼀般来说，租赁 合同应当包括租赁物的名称、数量、⽤途、租赁期限、租⾦及其⽀付期限和⽅式、租赁物维修等条款。 ⼆、合同⽆效的认定 在最⾼⼈民法院公布 《房屋租赁解释》前，实践中对于房屋租赁合同⽆效的认定不⼀，严重损害了法律的确定性 和统⼀性。 《房屋租赁解释》限定了⽆效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租⼈剩余租赁期限 的合同、未经出租⼈同意的转租合同认定为⽆效。同时，允许当事⼈在⼀审法庭辩论终结前采取补救措施，最⼤限度 地维护合同效⼒。此外，即使租赁合同被认定⽆效，承租⼈仍要⽀付房屋占有使⽤费，⼀般参照合同约定的租⾦标 准。 在违法建筑物范围的认定上，确定未取得建设⼯程规划许可证或者未按照建设⼯程规划许可证规定建设的房屋， 未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使⽤期限的临时建筑为违法建筑。 因此，在签订房屋租赁合同前，承租⼈应当严格审查出租⼈是否为建筑物的合法权利⼈，建筑物是否为合法建 筑。 三、租赁期限的确定 根据我国 《民法典》的规定，租赁期限不得超过⼆⼗年。超过⼆⼗年的，超过部分⽆效。租赁期间届满，当事⼈ 可以续订租赁合同，但约定的租赁期限⾃续订之⽇起不得超过⼆⼗年。 这⾥需要注意的是，如约定租赁期限为六个⽉以上但是未签订书⾯的租赁合同，房屋租赁只能视为不定期租赁， 当事⼈可以随时解除合同，但出租⼈解除合同应当在合理期限之前通知承租⼈。 四、房屋装饰装修的处理 房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，⼀直是实践中的热点和难点问题。在最⾼⼈民法院公布 《房屋租赁解 释》前，如何处理承租⼈对房屋的装饰装修，缺少统⼀的裁判规则。 《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出 租⼈同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适⽤完全不同的处理规则： 1.承租⼈未经出租⼈同意装饰装修的费⽤，由承租⼈负担，出租⼈有权请求承租⼈恢复原状或者赔偿损失。 2.承租⼈经出租⼈同意装饰装修，租赁合同⽆效时，未形成附合的装饰装修物，出租⼈同意利⽤的，可折价归出 租⼈所有;不同意利⽤的，可由承租⼈拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租⼈应当恢复原状。已形成附合的装饰装修 物，出租⼈同意利⽤的，可折价归出租⼈所有;不同意利⽤的，由双⽅各⾃按照导致合同⽆效的过错分担现值损失。 3.承租⼈经出租⼈同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事⼈另有约定外，未形成附合的装饰装修 物，可由承租⼈拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租⼈应当恢复原状。 4.承租⼈经出租⼈同意装饰装修，合同解除时，双⽅对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情 形分别处理： (⼀)因出租⼈违约导致合同解除，承租⼈有权请求出租⼈赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失; (⼆)因承租⼈违约导致合同解除，承租⼈⽆权请求出租⼈赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租⼈同意利 ⽤的，应在利⽤价值范围内予以适当补偿; (三)因双⽅违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双⽅根据各⾃的过错承担相应的责任; (四)因不可归责于双⽅的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双⽅按照公平原则分担。 5.承租⼈经出租⼈同意装饰装修，租赁期间届满时，承租⼈⽆权请求出租⼈补偿附合装饰装修费⽤的，但当事⼈ 另有约定的除外。 我们注意到， 《房屋租赁解释》根据有效合同和⽆效合同