某项目营销策略总述.pptxVIP

中铁自贡檀木林项目营销策略总纲 （市场篇） 2008年5月11日;【目录】;【写在前面的话】;PART 1 第一部分 市场形势;城市总体定位——西部最强竞争力的都市区;表1：2007年1月—2008年2月成都市区住宅每月成交量 单位:万平方米;■ 9.28新政以后一线城市商品房成交的基本特征是：销售量有明显的下跌，但价格没有大幅度的下降;量;两会之“政府工作报告”解读;一、从紧货币政策持续进行（至少1年）。 二、楼市供应结构调整。 三、政府不会托市，将以稳定、维持为主。 四、客户群种类缩小。 五、热点城市房价理性回归。 六、行业洗牌，问题企业出局。;一、从紧货币政策持续进行（至少1年）。 ;『成都房产大势预判 核心结论』 ;五、热点城市房价理性回归。;六、行业洗牌，问题企业出局。;;PART 1 第一部分 市场形势;自贡意象; 2007年自贡城市居民人均可支配收入为9900元，增长幅度达到20%，创历史新高。;成渝腹地; 我市城市建成区面积达50平方公里，以80至100平方米的人均城市建设用地推算，到2010年基本建成100万人口大城市，平均每年需新增建成区10平方公里。为此，今年我市将重点打造两园（板仓工业园、晨光工业园）、开发三城（南湖生态城、沿滩新城、东部新城）、改造三片（张家沱片区、檀木林片区、大安老街片区）;贡井片区 （工业、居住区）;价格走势分析;PART 1 第一部分 市场形势;自贡市场是典型的自住市场，受政策影响小;;贡井区域“彻底没落”，房产开发缺乏竞争力； 自流井区域属于老城区，暂无新可开发土地，无新项目； 汇东区域前期推出项目基本售罄，新项目少，以市政府为中心的新的成熟居住区逐渐成型； 受政府规划推动，南湖新城和沿滩新城成为继汇东过后的新一轮开发热点。;年份;;;;不同阶段，项目应制定不同的发展战略;;;PART 2 第二部分 竞争聚焦;;;;;; 五大地产格局——供应规模分布;;;;; 四大格局情况一览;贡井片区开发体量及区域未来发展前景已经不能与本片区抗衡 汇东片区开发已向南湖延伸，南湖片区成为继汇东后的又一开发热点，两大区域形成合力 沿滩片区成为新的规划重点区域，城市新区前景展现，但目前未形成开发热点;;PART 2 第二部分 竞争聚焦;;;聚焦高新区;聚焦汇东; 汇东区域在售楼盘一览;;未来发展;【区域价值解读】 规划：该项区域是政府南移战略的核心地带，政策扶植及规划打造利好。 房产发展：房地产开发的热点区域，品牌开发商汇聚，项目林立，价格标杆。 地位：目前自贡新兴的行政商务中心。 前景：前景看好，有望成为自贡房产发展的代表区域。同时南移扩大其辐射影响，将会与其它区域合力形成扩大效应。 【区域劣势分析】 缺乏比较系统的区域开发指导及整体规划，目前开发秩序及规模比较混乱，良莠不齐，影响区域未来整体的发展。 【核心价值提炼】 地产开发热点 新兴城市中心 ;;聚焦南湖;地产发展现状;规划分析;;;;【区域价值解读】 规划：南湖生态城是新一轮自贡市城市总体规划确定的城市中心区向南发展的新区。政 府巨资重点打造，政策导向。 房产发展：目前房地产开发的热点区域，品牌开发商进驻。目前自贡雄飞集团有二个项 目在该区域亮相。未来该区域将会有更多的开发商进入，竞争激烈。 地位：城市总体规划确定的城市中心区向南发展的新区 前景：潜质区域，区域特有的自然景观资源加上政府的大力扶植及向南发展的总体趋势，该区域未来将会成为自贡高品质居住区域的代表。 【区域劣势分析】 区位上距离市中心有一定距离，交通通达性待改善 属于新兴区域，居住成熟度还尚待时日 区域有一部分烂尾楼，对整体地产动作有一定影响 【核心价值提炼】 地产开发热点 政府自上而下的政策扶植 独特生态资源 ;;聚焦沿滩;聚焦沿滩;规划发展;三大居住区域;【区域价值解读】 定位：集行政服务、商业、文体、市民广场、商业街的公共服务中心 。 房产发展：目前该区域没有在售项目，但从近期的土地拍卖情况来看，未来该项区域供 量较大，房产发展较为强劲。 地位：区综合行政服务中心所在地，是北部板仓工业组团的后勤服务区。 前景：潜力区域。中铁集团和沿滩政企的合力打造加上区域独特的生态资源，以及靠近板仓工业园，为区域启动提供产业支撑，未来该区域的地产发展明朗。 【区域劣势分析】 距离城市中心较远，交通通达性有待完善 属于新规划区域，居住成熟度还尚待时日 【核心价值提炼】 中铁集团和沿滩政企的合力打造 区域独特的生态资源 ;; 我们如何找到自己的核心价值点？ 是其它区域所不曾拥有的;聚焦自流井;地产发展现状;地产发展;区域配套;区域配套;【区域价值解读】 定