REITs年度业绩回顾与市场表现解读.docxVIP

2022 年报业绩回顾 截至 2023 年 4 月 15 日，已上市 27 只公募 REITs 中有 20 只披露 2022 年报。分版块来看，产业园类有 7 只，分别为华安张江光大园 REIT、东吴苏州工业园区产业园 REIT、博时招商蛇口产业园 REIT、建信中关村产业园 REIT、华夏合肥高新产园 REIT、国泰君安临港创新产业园 REIT、国泰君安东久新经济 REIT；仓储物流类有 2 只，分别 为中金普洛斯仓储物流 REIT、红土创新盐田港仓储物流 REIT；保租房类有 3 只，分别为华夏北京保障房 REIT、红土创新深圳人才安居 REIT、中金厦门安居保障性租赁住房 REIT；高速公路类有 5 只，分别为浙商证券沪杭甬高速 REIT、平安广州交投广河高速公路 REIT、国金中国铁建高速 REIT、华夏越秀高速公路封闭式基础设施 REIT 和华夏中国交建高速 REIT；生态环保类 2 只，分别为富国首创水务 REIT 和中航首钢生物质 REIT；能源类 1 只，为鹏华深圳能源 REIT。我们从底层项目经营情况、关键财务指标等方面对已发布年报的 20 只公募 REITs 进行年度表现回顾。 产业园类 产业园类 REITs 在 2022 年 Q2-Q4 均实行了不同程度的租金减免政策，在疫情及租金减免的双重影响下，部分产业园项目续租压力较重，业绩表现不及预期。整体来看，产业园板块下半年表现弱于上半年，Q4 营收表现略好于 Q3，各项目经营情况出现分化， 部分项目通过减免管理费、垫资、申请补贴等方式化解了减免租金对收入带来的影响。 2023 年随着经济环境回暖，园区企业生产经营有望优化，承租能力优化后出租率或企稳回升。 表 表 1 产业园类业绩表现 REITs 名称 22 年营业收入（万元） 营业收入完 成率 22 年 EBITDA 利润率 期末出租 出租率较 21 年 22 年租金 21 年租金 率（%） 变动（Pct） (元/平/月） (元/平/月） 华安张江光大 REIT 8290.75 98.76% 81.63% 92.60 -7.40 148.09 137.77 东吴苏园产业 REIT 22325.95 91.33% 74.09% 91.99 5.67 34.49 45.08 博时蛇口产园 REIT 11015.64 75.80% 86.03% 85.00 -2.00 120.29 122.85 建信中关村 REIT 19199.54 86.27% 79.55% 81.29 / 144.94 / 华夏合肥高新 REIT 2705.07 107.13% 76.98% 90.26 / 34.07 / 国泰君安临港创新产 业园 REIT 国泰君安东久新经济 REIT 1499.33 121.14% 75.24% 98.74 / 35.38 / 2750.48 106.56% 74.26% 98.81 / 31.87 / 各 REITs2022 年度报告，招募说明书， 测算 注：华夏合肥高新产园、国泰君安东久新经济、国泰君安临港创新产业园预测期为 22 年 7-12 月，营收报告期为 9 月-12 月；为统一口径，华安张江光大、东吴苏园、国泰君安临港、国泰君安东久新经济的租金为根据报告期内累计租金收入与平均实际出租面积测算得出 华安张江光大园在四季度疫情发散及感染高峰的情况下，遭遇短期商业冲击。截至 2022 年 12 月末出租率为 92.60%，较 2021 年末下降 7.4Pct，低于募集说明书中 98.68% 的预期水平，平均合同租金为 5.47 元/平/天，较 2021 年末上涨 2.24%，根据华安张江光大 REIT2022 年度报告援引戴德梁行统计，22 年张江版块的整体空臵率为 8.5%，低于上海市全市平均空臵率水平，具备一定的竞争力，项目租赁业态分布主要为在线新经济 51.61%、集成电路 20.64%、金融科技 17.08%、先进制造业 0.94%、产业服务配套 2.33%。22 年实现营收 8290.75 万元，EBITDA 为 6767.79 万元，EBITDA 利润率达 81.63%，应收回款率为 99.61%。项目重要现金流提供方租户之一（租赁面积合计为 1.23万平，约占项目可租赁面积的 28%），其全部租赁合同于 22 年末到期，到期后该租户不予续租，外部管理机构积极寻找替代方案，并已完成签署 4039 平方米的租赁合同，未来在租户续租、空臵面积新租等问题上须多加关注。 东吴苏园产业项目实际减免租金为 6075.5 万元（含税），通过放弃部分基金管理费、进行业绩补偿，补贴申请等方式全额化解了租金减免的影响。科智公司平均实际出租面积 25.86 万方，平均出租率为 95.59%