第五讲房地产用地取得与土地开发.pptVIP

6）内部收益率 1、内部收益率：是指使项目各期的净现金流量的现值之和等于零时的折现率。 2、计算过程：试错法 3、项目经济可行性的判断：内部收益率》=基准收益率 （银行长期贷款利率或者行业平均利润率） 根据上例数据：求取其内部收益率 4、内部收益率法与净现值法的主要区别 第二十九页，共六十九页。 2、 房地产开发不确定性分析 投资的主要风险因素 不确定性分析的方法 投资的不确定性分析 风险对策 第三十页，共六十九页。 定义：分析不确定性因素（风险因素）对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。 意义：可以帮助开发商根据投资风险确定合理的收益水平，提出控制风险的方案，对风险进行防范和控制。 第三十一页，共六十九页。 1）投资的主要风险因素 市场风险；经营风险；利率风险； 政策风险；其它风险。。。 2）不确定性分析具体因素： 土地费用：占总投资比例较多，区位、获得方式、政策都影响地价。 建筑安装工程费用：占总投资比例很多，原材料几个、工期、等都影响造价。 租售价格:为房地产开发主要收入，受社会、经济、供求、竞争等影响。 开发期与租售期:工期影响贷款等。 第三十二页，共六十九页。 3）不确定性分析的方法 a敏感性分析：分析和预测开发项目的不确定性因素发生变化时，对项目经济效果的主要指