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房地产评估第四章第四章 房地产评估评估第四章 房地产评估第一节 房地产评估概述第二节 房地产价格及其影响因素第三节 房地产评估的市场法第四节 房地产评估的收益法第五节 房地产评估的成本法第六节 房地产评估的剩余法第七节 房地产评估的基准地价修正系数法第八节 房地产评估的路线价格法第九节 在建工程评估第一节 房地产评估概述一、土地、 土地权利及土地价格二、 建筑物 三、 房地产及其特性四、 房地产评估原则五、 房地产评估的一般程序第一节 房地产评估概述房地产的概念： 房地产是土地和房屋及其权属的总称。也就是房产和地产的总称欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为 不动产。在评估中可以分为土地使用权评估和建筑物评估。第一节 房地产评估概述一、土地、 土地权利及土地价格（一） 土地及其分类 地球表面的陆地部分 , 包括内陆水域和滩涂。广义地看 , 土地是指陆地及其空间的全部环境因素， 是由土壤、气候、地 质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。土地具有两重性 , 因为它不仅是资源 , 也是资产。土地的经济供给： 在土地的自然供给的范围内 , 对 土地进行了开发、规划和整治 , 以满足人类不同需求的土地供 给。土地的自然供给: 地球提供给人类可利用的土地数量.它反映了土地供人类使用的天然特性 , 其数量包括已利用的土地 和未来可供利用的土地 , 即后备土地资源 o 第一节 房地产评估概述一、土地、 土地权利及土地价格DUODAN土地的分类：按土地的经济用途可分为---- 工业用地、商业用地、住宅用地、交通用地、公用事业用地每 ; 按土地的 经济地理位置------ 城市土地分为城市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊 区、远郊区、边远区等 , 现实中这种分类形式通常是以土地的等级表现 出来的 , 如城市一级地、二级地等。按土地的所有权归属划分-------国家所有和集体所有 ; 按土地的开发程 度划分--------未开发的 土地即 生地 , 已经开发可供直接建设的土地即 熟地 , 介于生地与熟 地之间的 毛地 。PANDUAN 第一节 房地产评估概述（二） 土地的特性1. 土地的自然特性 ( 1 ) 位置的固定性。 ( 2 ) 质量的差异性 ( 3 ) 不可再生性。( 4 )效用永续性DUODAN2. 土地的经济特性 （1）供给的稀缺性（2）可垄断性 ( 3 )土地利用多方向性 ( 4 )效益级差性 ( 5 )政策敏感性主在我国 ( 6 ) 保值增值性DUODAN第一节 房地产评估概述( 三 ) 土地权利 在我国 , 城市土地的所有权属于国家 , 农村和城市郊区的土地 , 除由法律规定属于国家所有的以外 , 属于农民集体所有。 所有权使用权租赁权抵押权 土地权 PANDUAN 土地使用权出让最高年限①居住用地 70 年 ;②工业用地 50 年 ;③教育、科技、文化当卫生、 体育用地 50 年 ; ④商 业、旅游、娱乐用地 40 年 ⑤综合或者其他用地 50 年。在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度 , 土地使用权可以拥有和转让 , 第一节 房地产评估概述( 三 ) 土地价格 马克思----- 地价不是土地的购买价格 , 而是土地所提供的地租的购买价格 , 因此地价是地租的资本化。 地价的特征 : ( 1 ) 地价是地租的资本化 ( 2 ) 地价是权益价格。( 3 ) 土地具有增值性 ( 4 ) 地价与用途相关。( 5 ) 地价具有个别性( 6 ) 地价具有可比性DOU DAN X第一节 房地产评估概述二、 建筑物 地基、墙、门、窗、柱和屋顶房屋 建筑物构筑物桥梁、水井、隧道、水坝、烟囱、水塔、道路建筑物不仅包括了房屋和构筑物 , 而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利。PANDUAN ①钢结构 ; ②钢筋混凝土结构 ;③砖混结构 ; ④砖木结构 ; ⑤简易结构。建筑物分类DOU DAN X第一节 房地产评估概述三、 房地产及其特性( 1 ) 立位置固定性及区域性( 2 )长期使用性( 3 ) 大量投资性( 4 ) 保值与增值性( 5 ) 投资风险性( 6 ) 政策限制性( 7 )关联性( 房地不可分割性)( 8 ) 价格互动性言 DOU DAN X第一节 房地产评估概述四、 房地产评估原则( 一 ) 最有效使用原则( 二 ) 不完全可替代性原则( 三 ) 合法原则( 四 ) 房地分估合一原则( 五 ) 地域原则DOU DAN X第一节 房地产评估概述五、 房地产评估的一般程序 ( 二 ) 制定评估工作计划(一 ) 明确评估基本事项 ( l ) 明确评估