房地产住宅项目营销策划应标方案.pptxVIP

房地产住宅项目营销策划应标方案第1页/共128页 研究路径——区域整体市场现状分析成都市场现状研究温江市场现状研究?本案整体的市场研究分为两个部分。一是对成都市场的现状做研究，以判断大市场对温江市场的影响，利于决策者把握大势。?第二部分将对温江市场做深度研究。第2页/共128页 环线分布——新增供应的整体外移42.67 9106.45 15597.99 78175.52 14724.28 106400300200100 08007006005000—1环1—2环2—3环3环外郊区604020012010080新增楼盘供应量（万平米）新增楼盘（个）06年住宅新盘环线分布?由于目前成都市二环内土地已经基本供应完毕。主城区开发已经逐渐的边缘化。?值得提出的是， 2006年是边缘化、郊区住宅的分水邻。郊区的总体供应量已基本和主城区的供应量持平。?一方面，他导致郊区市场的竞争越来越激烈，竞争程度越来越高。同时，也使得郊区化居住越来越能赢得广大客群的认可。由于市区土地供应的缺乏，客群也被迫的进行转移。备注：下部分为温江市场状况分析第3页/共128页 10温江与周边郊县市场对比分析——价格居周边郊县第三位，总体供应量居郊县第二位。3741.822306.3545004000350030002500200015001000华阳郫县 郊县06年新盘均价对比（元 /平米）3931.12 3170.22 3014.79 2990.88 3036.49双流26200150100 50 0500 0 250200.32 华阳 22146.99 温江 19101.1 双流97.22 10 新都 1577.21 龙泉71.17 郫县30.27 4都江堰2520151050都江堰 30新增供应量（万平米）新增楼盘（个） 温江 龙泉 新都郊县06年新盘供应分布? 价格对比 ——郊县市场近年来整体价格上升较快，除都江堰外，均以超过 3000。作为郊县住宅的第一集团的温江，大市场的价格上涨，为温江房价的上升提供了良好的基础。? 温江住宅均价，居郊县价格的第三位，由于开发时间较华阳晚，价格低于华阳。双流由于有较多的高档别墅进行支撑，整体价格较高。? 新盘对比 ——温江的总体供应量仅次于华阳，供应量较高。可以预计，由于持续供应量的增加，未来市场竞争会非常激烈。第4页/共128页 54.85 64.5157.88143.53 112.4878.790502001501002003年2006年 2004年预售面积2005年 销售面积温江历年商品房供求状况 90.76 67.42350030002500200015001000 500 0温江历年价格趋势 2295 1497 2004年 2005年温江房地产宏观市场——价格上涨迅速，但出现供过于求的情况。 总体市场特征 ——按照经验，销售面积和竣工面积比值在 0.8—1.1为正常，从这一指标看出合肥目前市场出现微弱 供过于求 ；（05和06年供销比分别为：1.346和1.276） 价格特征 ——温江市近年来房价上涨迅速，特别是05和06年。其主要原因是因为光华大道的开通使得温江已成为客户认同的第一居所区域。其次是因为品牌开发企业的入驻拉动房价，并且地块规模大，产品品质高，吸引大量的有车阶层来该区域置业。第5页/共128页 供应特征——光华大道、杨柳河两岸为主要供应区域，多层为主，电梯逐步放量，销售率好。?板块供应特征 ——光华大道两侧和杨柳河两岸的柳城板块供应体量和在售住宅项目最大，分别占到了市场在售楼盘的 37%和36%，在售项目个数比例为62%。?物业供应特征 — — 目 前市场主要以多层为主，但和黄地块、仁和春天、香蜜湖都有电梯物业进行开发，预计未来电梯公寓将大大放量，市场竞争激烈。?销售特征 ——目前温江市场整体销售率较好。光华大道整体销售率达到80%，由于柳城板块以高端物业面市，销售周期较长，但电梯公寓销售有较大的抗性。第6页/共128页6250004000300020001000 005年06年? 2006年成都土地市场共计成交面积 18719.53亩，郊县成交 12249.22亩。而温江市场 05年土地成交面积居郊县首位，成交面积为 5050亩。06年土地成交面积则大幅度下降，仅成交 2026.62亩，相比 05年减少50%。? 但由土地储备期一般在 2年左右，故在本案面市期，即有可能 05年拍卖土地将大幅上市，这对本案是巨大的潜在威胁。土地市场——总体供应减少，潜在土地开始放量 温江历年土地拍卖情况 6000第7页/共128页 项 目推 广 主 题点 评大宅门?紫霄园对传统和谐居住文化的