碧桂园地产成本控制解析.docx

碧桂园地产成本控制解析 碧桂园以大盘开发为主，其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。而这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，其次是生产过程的可控制性，从而使得整个生产节奏加快，而这又进一步提高了成本控制优势。 净 利 润 猛 增 1. 7 2 倍 — — 碧 桂 园 成 本 控 制 解 析在总结碧桂园的成功时，国强认为其主要基于两点优势：稳健的财务政策及 高效的成本控制。受益于 2007 年房价攀升，碧桂园的成本控制优势得到全面体现， 而其中最突出的表现在 172％的净利润增长上。而且，碧桂园只用相当于万科产品平均售价和销售额的 30％到 40%，实现了和万科相去不远的利润。如下表所示： 近年来，土地、建材、人工价格都在不断攀升，但 2005－2007 年三年交付的公寓带全屋装修均价约人民币 3660 元/平方米，它是靠什么打破了强大的成本魔咒、并最终实现净利润高出销售额超 3 倍的增长的呢？本文将从以下五大层面进行详细分析： 一 、 低 成 本 拿 地 土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。碧桂园非常善于在城郊或新城区囤积大面积土地以达到降低土地成本的效果，其在增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩 3 万元，而华南碧桂园的地价则是每亩 6.8 万元。2007 年上半年，碧桂园土地成本占平均销售价格的比例有 2004 年的 9.2％降为 7.4%， 而这是在全国地价不断飙升的背景之下完成的。下图所示即为碧桂园最近的低成本土地储备项目： 土地面积（万㎡） 土地成本（亿元） 平均地价（元/㎡） 430 4.5 104 69 1.2 171 266 1.6 30 112 2.4 214 27 2.4 889 40 2.3 570 碧桂园最近的低成本土地储备土地所在城市 碧桂园最近的低成本土地储备 土地所在城市 芙蓉新城 地块 地块 池州地块 塘沽地块 长寿湖地块 以为例，土地成本往往是房地产开发企业最主要的成本构成。在过去土地未通过公开途径招拍挂之前，一些大型开发企业的土地成本大约 20%左右；而近年实行土地公开出让之后，土地成本往往占据整个开发成本的 30%~40%。最近两年， 市区拍出的部分住宅地块，其土地成本甚至达到总成本的 50%。对于能够将土地成本控制在总成本的 10%以的碧桂园而言，其竞争优势不言而喻。 这种巨大优势的取得，得益于与碧桂园开发模式紧密相连的独特的土地运作方式： (一) 推行郊区化战略，避免高价拿地 碧桂园续坚持策略性地于一线城市近郊及二、三、四线城市发展配套完善的高质素物业项目，既考虑适应城市化进程、满足广大普通居民对提升住房品质的 需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。其属下项目大部分选 址于一线城市的近郊（距城市中心地带约 10—30 分钟车程，能迅速接驳道路交通网络的城郊区域）或二、三、四线城市的中心地带，购地价格远低于市区的水平。 如下所示即为万科、碧桂园、雅居乐、富力四大开发商近 4 年的房屋平均销售价格，从中可以发现，以郊区化为主导的万科、碧桂园、雅居乐其房价相对较低， 而拥有大量城中心物业的富力则售价较高。而其在房价上及房价增长上的巨大差别，也就体现了郊区化房地产企业在土地成本上的优势。 2004 2005 2006 2007 平均售价 5592 6018 6577 8532 6680 5080 5589 5280 6383 5583 4542 5581 6117 7313 5888 6612 7843 9865 10496 8704 四大房企近 4 年房屋平均售价 四大房企近 4 年房屋平均售价（四舍五入取整） 平均售价 万科地产 碧桂园 雅居乐 富力地产 碧桂园在二三线城市之所以能够顺利拿下大片廉价土地，就是因为其五星级酒店等社区配套优势满足了当地政府的规划需求，因而也能得到各地政府的偏爱与照顾。 ： 2007 年 7 月 10 日，随州推出一幅2600 亩土地。公告规定，取得竞买资格的开发商应是“具备一级房地产企业开发资质的上市公司（或具备该资质的全资子公司）和具备五星级酒店开发经验的酒店项目公司（或其控股的子公司具备开发经验）联合竞买，联合竞买的房地产开发公司和酒店项目公司需是同股东”，同 时规定“竞得人须在该宗地围建设一座建筑面积不少于 20000 平方米的五星级酒店及配套学校”， 最终，碧桂园毫无悬念的以每亩 34.8 万元的低价竞得该宗地块。而这一情况以碧桂园在“零低价”拿地最为著名，如下图所示： (三) 参与土地一级开发，截取土地升值利润 碧桂园 2007 年上半年开始进入土地一级开发领域。上半年，碧桂园参与开发的土地面积约为 1789 万平方米，投入金额约为 4.3 亿元。碧桂园相当部分土地的获得，是在净地出让前与地方政府沟通，得到其支持，