博凯地产石家庄振三街项目前期思路沟通.pptxVIP

博凯地产石家庄振三街项目前期思路沟通第1页/共52页 2基本框架PART1——分析/AnaysisPART2——策略/Strategy PART3——建议/Advice PART4——执行/Perform 1234第2页/共52页 3目录分析执行建议策略环境分析客群分析分析总结为 策 略 提 供 充 分 的 参 考 依 据第3页/共52页 4分析宏观环境分析一 、量价相关性濒临“时间窗口”。 二 、政策预期的“时间窗口”也已打开。 2010年7月4日,国土资源部部长徐绍史曾明确说,“再过一个季度左右,房地产市场将面临全面调整,房价会有所下降。　　尽管我们不能机械地理解为从7月4日起数满3个月就是房价下调的时间点,但我们还是可以从这句话中看出明显的政策预期。　 2010年房地产市场价滞量跌已有时日。尤其是在一线城市,成交量偶有反弹,但幅度很小,并且从时间来看往往“昙花一现”。一般来说,房价相对于成交量的变动有一定的滞后性,这个时间差大约为半年左右。换言之,当成交量持续下降半年左右,房价将开始出现明显下降。　　 此轮楼市调控新政于4月中旬出台,目前房地产市场正出于这种发展阶段的临界点上。第4页/共52页 5分析宏观环境分析◎ 2010年上半年石家庄市房地产开工量大增，大盘不断涌现，小区建设质量方面各项指标均上台阶。大型城市综合体在西部、北部、南部、东部全面开花。高价楼盘接连出现，低密度、真正高档住宅销售看好。◎城市基本建设开工量大增，新火车站建设到了冲刺阶段，城铁开工在即。◎上市公司进入石家庄市场，一些大中型企业开始回头关注石家庄，楼市竞争愈加激烈。◎石家庄人口快速增加，中大型城市态势显现。石家庄市进入了提速发展阶段。第5页/共52页 6分析中观环境分析卡玛国际占地104亩体量25万㎡容积率3.36主力户型100㎡~130㎡价格现价5500元/ ㎡主题定位欧式尊贵生活亮点八大景观，欧式立面，多样产品提供改善型住宅环境，欧式主题，前期销售良好，只剩下100多套220㎡以上的大户型。第6页/共52页 7分析中观环境分析紫阁占地67亩体量18万平米，8栋楼1300户容积率4主力户型80㎡~180㎡价格均价5700元/㎡主题定位文化派主题社区亮点高档住宅，燕都品牌，景观卖点提供改善型住宅环境，文化主题，春江花月后的又一文化精品，为本项目主要竞争对手。第7页/共52页 8分析中观环境分析志诚华府占地110亩体量25万㎡容积率3.3主力户型89㎡~158㎡价格均价4200元/㎡主题定位大规模高性价比社区亮点规模优势，产品优势一期延期交房，至今证件不全，二期剩余房子数量不多第8页/共52页 9分析中观环境分析西引力占地20亩体量4万㎡容积率3.24主力户型50㎡~90㎡价格4800元/㎡主题定位投资性小公寓亮点小面积，投资价值高。不是纯粹的居住型产品，投资价值较高（临近高教区），属于过渡型住宅产品第9页/共52页 10分析中观环境分析泊悦湾占地30亩体量105744㎡ 4栋27层高层容积率5.19主力户型45㎡~158㎡价格均价4700元/㎡主题定位城市生活小区亮点准现房，单价较低审计厅团购绝大部分，所剩约100套房源。付款方式为一次性和分期两种，不能贷款第10页/共52页 11分析中观环境分析新大院占地32亩体量10万㎡容积率4.38主力户型80㎡~140㎡价格均价4640元/㎡主题定位升 级 版 现 代 院 落 生 活亮点中式风格的宣传，单价较低新大院至今刚开始挖槽建设，施工进度极慢，影响了项目形象第11页/共52页 12分析【总结】1、西南片区中高档住宅比较密集，市场竞争激烈。2、本区域除紫阁外，其他项目手续都不全，都是一边销售一边办理证件。3、突出文化亮点及主题楼盘还是能够受到区域客群的主要关注。4、此区域具有很大的发展潜力，已隐然成为中高档住宅的聚集区。第12页/共52页 13分析微观环境分析位置：石铜路与新石中路交叉口体量：销售面积15万余平米产品类型：26层高层和33层高层建筑用途：纯住宅项目区位图第13页/共52页 14区位交通教育医疗项目位于新石中路和石铜路交叉口西北角，处于西南片区的中心地带。紧邻红旗大街、友谊大街，117路、58路、48路、36路、14路等直达小区石家庄职教中心幼儿园、桥西实验小学、振头小学、麒麟学校、第十中学、第十七中学、四十一中、师大附中以岭医院、友谊烧伤医院、石家庄市六院购物益友百货、图书市场、天客隆、祥隆泰、国大365超市地块项目土地平整，有望发展成为有较大影响力的大型住宅项目，操作空间巨大。分析微观环境分析第14页/共52页 15分析SWOT分析优 势劣 势SWOTSW风 险T机 遇O1、周边居住氛围浓厚2、生活配套完善3、周边学校众多4、公交车环绕周边5、