房地产项目拓展开发工作流程指引.pdf

香江控股房地产项目拓展开发工作流程指引 一、目的 明确香江控股拓展开发系统与各部门及项目公司各部门在项目 拓展、项目开发期间的各项工作任务及需要香江控股及项目公司紧密 配合的工作环节，梳理项目在拓展及后续开发报建/报批中的各项基 本流程及关键节点，以利于香江控股的项目拓展开发工作的顺利进 行。 二、适用范围 适用于香江控股拓展开发系统中新项目的拓展工作及项目确立后 全过程的报建/报批、取证工作的管理。 三、职责 公司相关部门及项目公司按职责/业务的划分，分别负责组织办 理 相关的报建/报批、取证工作。 四、工作原则 1、公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地 相 关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的 批准 /注册/许可文件。 2、各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应 认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准 备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、准确、清晰。 3、各项目公司及具体工作人员在开发报建过程中应注意相关业 务 资料的保密及完善工作文件的归档工作。 五、说明：本手册中所示各项开发报建手续指引以广州市办理房 地 产项目开发报建流程为范例，各项目公司开发业务单位可以根据当 地实 际情况完善业务工作流程。 一、投资决策阶段 投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包 括市 场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取和 《可行性研究》 的编制 和审批等工作步骤。 1、项目信息收集 （1）目的：收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供 充 分的选择余地。 （2）主管岗位：拓展总监或各项目公司负责人 负责岗位：拓展主管：收集、汇总项目信息。协 助岗位：拓展专员：收集相关信息。 公司高层领导：收集相关信息。 （3）工作内容： A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息；B、通 过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息； C、通过 各地政府的招商部门获取项目信息； D、通过朋友、业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目信 息； 2、项目信息筛选 （1）目的：从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目 （2）决策岗位：拓展总监 （根据筛选情况确定项目是否需要进 入初判） 负责岗位：拓展主管 （组织信息筛选） 协办岗位：拓展专员（进行资料收集整理及实地踏勘） （3） 工作内容： A、了解当地已有的政府招商项目实际运作情况，供日后参考；B、 对项目进行现场踏勘，了解土地自身素质； C、了解项目区域人文、自然环境； D、了解项目区域交通状况； E、了解项目的土地性质、证件手续等； F、对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战 策 要求。 3、市场调研 （1）目的：对项目区域环境、区域房地产市场、目标客户群等 进入深入调查，为项目可行性分析提供真实依据。 （2）主管岗位：拓展总监：指导市场调研，提出报告修改意见。 负责岗位：拓展主管 （负责组织调研及报告编写） 协办岗位：拓展专员 （配合调研，提供市场信息）。 备注：如目标区域有项目公司的，项目公司负责协助拓展 部市场调研工作。 （3）工作内容： A、项目宗地实地踏勘地形：宗地形状，四至范围，四邻状况； 地势：地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面现状：宗地 内现有建筑物及是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有 较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地下情况：包 括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等， 地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土 地完整性：有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江 河湖泊等因素分割土地；地质情况：包括土地结构、承载力、地下水 位和抗震性要求。 B、项目控规要求： 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路