惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告.pptxVIP

森拓普商业地产顾问（深圳）有限公司CentaPro Commercial Property Consultants (Shenzhen) LimitedPRUSSIAN BLUE惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告2011年5月本项目初步理解之关键词：—项目使命——项目机遇——项目挑战— —发展策略—本项目商业发展使命提升仲恺新区城市形象、代表区域发展水平的标杆商业项目满足并促进区域内日益增强的商业消费需求的重点项目对于政府开发企业综合实力的载体，企业形象的传播平台新的地产开发模式，开启未来可复制的发展之路对于企业与项目其他功能物业互为补充，提升项目的整体形象和溢价为企业同时创造短期现金收益和远期稳定的经营收益对于项目本项目初步理解之关键词：—项目使命——项目机遇——项目挑战— —发展策略—项目商业发展的机遇——区域发展利好仲恺新区地处深莞惠一体化的枢纽位置，凭借雄厚的高科技产业基础，已成为惠州当之无愧的经济引擎。2010年仲恺新区升级之后，区域人口已由15万上升至50万，将极大推动片区商业的升级速度。仲恺新区功能定位——◆惠州市高新技术产业发展的“排头兵”◆惠州市宜居宜业的现代化“科技新城”◆珠三角东岸科技创新“主阵地”空间结构——“一心、两翼、两轴、六片区” 一心：在仲恺大道两侧建设商务商贸综合服务中心，服务于整个仲恺地区。两翼：依托服务中心，分别形成南、北两大集中的高新科技产业集群。两轴：依托仲恺大道和乐金路形成服务拓展轴，承载为工业区配套的服务功能。六片区：中心服务区、高新科技产业区、生活配套服务区、科研孵化区、先进制造业加工区和商贸物流园区。项目商业发展的机遇——居民收入增长促进商业繁荣商业发展趋势与GDP惠州市2009年人均GDP突破5000美元，而惠城区则超过了7000美元，惠州商业具备了由百货/超市阶段往购物中心/生活时尚中心等现代零售商业形态发展的经济条件。时尚生活中心购物中心4400美元以上商业升级带动知名品牌加速进驻——嘉禾影院、华联BHG超市、稻香、星巴克、兰桂坊、HUGO BOSS、ARMANI Jeans、KC、CK 、GUESS、GIVENCHY……2000—4400美元百货商场1100—2000美元大众商业街1100美元以下集贸市场项目商业发展的机遇——区域商业亟待升级目前惠州优质商业品牌主要集中在惠城区，仲恺新区商业形态仍相对落后，分布零散、层次较低，大型品牌连锁商家匮乏，与仲恺经济实力不相适应，区域商业亟待升级，市场空间巨大。项目商业发展的机遇——项目地段优势明显项目地处仲恺新区核心位置，紧邻城市主干道仲恺大道和城际轻轨出口，交通便利，昭示性好；且周边分布有众多政府机关和高档住宅，随着居住人口的逐步增加，片区对高品质商业的需求将越来越强烈。项目商业发展的机遇——项目自身素质良好项目商业体量大，利于打造大型品质商业，形成区域商业中心；项目临街面长，展示面好，且政府鼓励建设高层建筑，可从形象上树立地标地位，增强商业吸引力；项目包含多样物业功能，商业、住宅或办公/酒店之间可形成互动，共同提升项目价值。本项目初步理解之关键词：—项目使命——项目机遇——项目挑战— —发展策略—项目商业发展的挑战市场环境——三/四线城市综合性购物中心如何发掘优势资源，引领区域商业升级，同时在前瞻性与可操作性之间寻求平衡？惠城区近年GDP及增长率惠州市近年居民人均消费性支出占可支配收入比重单位：亿元单位：元单位：元全国文明城市2010广东省运会奥运火炬传递市数据来源：广东省统计局 惠州市统计局项目商业发展的挑战商业体量——本项目预计超过8万㎡商业面积在区域内已属大型商业体，如何确定合适的商业面积才能既适应区域商业需求，实现收益最大同时又不超出区域承受水平？ 大型购物中心区域商业中心邻里中心百货超市专业中心娱乐旅游目的地中心购物公园步行街区位城市中心城镇中心、城市副中心大型住宅区商业中心次中心新区中心、社区等适应性较强城乡结合部郊区、新区适应性广交通城市主干道城市二类干道区域次干道、社区干道城市主干道城市主干道 城市一二类干道高速公路多种类型适应性广规模6---12万4—6万2—4万1.5—3万0.5万—1.5万0.5万—2万0.5万—2万3万—6万1—5万商圈20公里10公里2公里5公里1—3公里3—5公里30—40公里10—30公里3—5公里适应性首选发展方向次选发展方向项目商业发展的挑战租售模式——本项目商业体量较大，如全部规划为集中式商业，则必然需要多个主力店才能保证商业面积被充分用尽，而主力店承租能力较低，则必然降低发展商租金收入，以何种方式在保证预设商业面积的前提下实现商业形态的多样化，又实现租售收益最大化？全部规划为集中式商业矛盾主力店承租能力低，租金收益下降适当降低或转化部分商业面积，降低开发风险影