物权法典型案例学习材料.pdfVIP

物权法典型案例学习材料 一、关于抵押贷款的案例 案例一：银行抵押权与购房者利益、社会稳固冲突致使抵押权难 以实 现 【案情】 A公司向甲银行申请住房开发贷款400()万元，以项目对应的土地 及在 建工程作抵押。甲银行经审査，以为该土地取得本钱低，抵押率低，项目地 理位置优越，项目临近政府机关，潜在按揭对象资质良好。审批同意给予住 房开发贷400()万元，并办好了抵押手续。A公司在楼 盘封顶后，其母公司 资金出现严峻困难。在母公司操控下，A公司未 经甲银行同意，以略低于市 场价的价钱大量对外销售该楼盘的房产，专门是对一次性付款和首付比例较 高的购房人给予送车位、免物业费 等优惠，并与购房人签定了购房合同。 A 公司取得大量的购房款后，并无效于归还贷款，而是当即划给 其母 公司。甲银行对此事一无所知。贷款超期后，甲银行才了解到该项目绝大多 数房产已经签定了销售合同。甲银行当即起诉 A公司，要 求处置抵押物土 地和在建工程。 1、甲银行主张自己对土地及未完工的房产亭有抵押权，购房人 的购房 合同未经房地产管理部门备案记录，甲银行有权拍卖土地及房 产优先受偿。 2、 A公司承认借款及抵押事实，也承认已经与购房签定购房合 同， 但无钱还贷。 3、 数百户购房人举行了声势浩大的抵制银行处置抵押物行动， 集体 选聘代理律师，以为购房人已经支付了全数或绝大部份的购房 款，购房合同 已经实际履行；甲银行负有重大过错，包括未依照预售 商品房管理办法及资 金监管协议监管预售款，由于甲银行没有监管好 售房款，才致使购房款被挪 用，因此损失应由甲银行自行承担。 4、 媒体进行了持续报导，多数舆论以为购房人是无辜的、银行 是有 过错的，应该保护购房人的血汗钱。 法院迫于各方压力，并出于保护社会稳固的目的，不同意银行处 置抵 押物。 【新法解析与风险防范】 1、 按照最髙人民法院《关于审理商品房生意合同纠纷案件适用 法律 若干问题的解释》第六条的规定，商品房预售合同备案并不必然 是合同生效 的条件，专门是当购房人已支付了全数或绝大部份购房款 时，从各地法院的 司法实践看，法院出于安宁团结考虑，对于已交付 购买商品房全数或大部份 款项的消费者，法院一般优先保护其利益。 2、 银行在办理住房开发贷款时，不能想固然地以为土地及在建 工程 已抵押就可以够万无一失，必然要增强商品房的销售管理，按销售进度，及 时监控资金用于归还贷款。 3、 银行应按预售商品房管理规定和监管协议的规定监管售房款 , 避 免承担过错责任。 案例二：抵押物存在瑕疵 【案情】 ㈠以海关监管物抵押 借款人A公司在甲银行借款20()万元，由某船舶公司提供正在建造 中 的船舶抵押，可是其中主要的零配件尚处于海关监管。贷款到期后, 借款人 无力偿还，在执行中变卖了抵押物，因抵押船舶部份零配件仍 处于海关监管， 经委托拍卖，扣除海关监管物及船舶过户、拍卖等相 关费用后，所剩无几， 已不足以清偿甲银行债权。 ㈡抵押物难以变现 借款人A公司向甲银行申请借款 15()万元，以职工宿舍及俱乐部为 抵 押担保。借款到期，借款人无力偿还债务，因抵押物为职工宿舍及 俱乐部， 变现存在必然难度，法院多次拍卖未果，甲银行只得将该笔 借款核销。 ㈢重复抵押 借款人A公司向甲银行申请借款25万元，由陈某、林某两处房产作抵 押担保。贷款到期后借款人未履行还款责任，甲银行诉至法院，经法院裁决 甲银行胜诉，可是申请强制执行时发觉抵押房产在抵押给 甲银行之前已抵押 给乙银在乙银行贷款共计111万元)，系重复抵押,在抵押物处置完后，甲银 行未取得受偿。 ㈣未经共有人同意抵押 借款人某宾馆向甲银行申请借款 1()()万元，以邓生某的房产抵押。 贷 款到期后借款人未偿还剩余贷款本息，甲银行诉至法院，经法院调 解借款 人分期还款。因借款人未履行民事调解书，査封抵押物，执行 中査明抵押 物为邓生某与邓细某按份共有，甲银行贷款在办理抵押记 录时未经共有权 人邓细某的同意，邓细某对执行提出异议，法院裁定 异议成立，该案中止 执行。 ㈤以有争议的财产进行抵押 养鱼专业户王某，为扩大养殖规模，与某农村信用达到协议，信 用社 贷款1 （）万元，王某以其所居住的衡宇、货