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SVA产业园区财务测算第1页/共28页 2创意园改造后经济技术指标:总用地面积： 10.2万m2 商务办公总建筑面积（包括中央研究院）： 79168.9m2总建筑面积： 13.8万m2 商业娱乐旅馆总建筑面积： 29948.4m2容积率： 1.3 创意园区办公总建筑面积： 29239.2m23.3总经济技术指标第2页/共28页 34.财务测算思路初步探讨第3页/共28页 44.1业主远景规划的要求SVA的门面租金效益： 1.5元/m2 3元/m2 “新天地”概念多种空间改造策略的综合运用现代风尚建筑的构建对基地改造的要求第4页/共28页 5资产价值：形成SVA未来经济利益创造的重要资源投资价值：可预期的持续成长、核心竞争能力要素的塑造基地核心价值投入产出配比的最佳基地内涵、核心价值的形成未来收益的最大化建筑空间的优化资产价值＝未来总净收益的贴现值成本收益的最优配比才是战略的财务观4.2基地改造的战略财务观第5页/共28页 6*注：以上投资成本均不含土地及原有地上物业获得成本现实出发： 空间改造投资成本将控制在上海市创意产业园平均改建成本范围内（不含室内装修及设备安装费用）优化控制： 充分运用不同的改造方法及手段，尽量降低改建成本上海创意产业园区平均改建成本：2200元/m24.3基地改造的成本控制第6页/共28页 7租金收入（元/平方米·天）平均改建成本（元/平方米）租金收益极大点：平均改建成本2466元/平方米厂房改建投入成本与租金之间存在“倒U型”曲线关系当单位改建成本2466元，租金收入与平均改建成本为递增关系当单位改建成本2466元，超过成本预期，企业入住减少，租金收入呈现不经济4.4基地改造的弹性分析第7页/共28页 8（1）条件假设项目组根据实际测算设定十项主要的假设条件：4.5财务测算第8页/共28页 9根据测算，园区改造后总建筑面积将增加28210.4平米。（2）建筑面积表第9页/共28页 10（3）投资估算表（接续表）第10页/共28页 11续表（接《投资估算表》）根据测算，本项目总投资约为15，000万元人民币第11页/共28页 12预计2006-2008年三年开发资金分别为2744.52万元，6967.15万元，4070.06万元（4）建设开发时序第12页/共28页 13（5）销售收入和运营费用预测表（2007－2012年）第13页/共28页 14（5）销售收入和运营费用预测表（2013－2019年）第14页/共28页 15（6）项目损益表第15页/共28页 16注：建设期费用计入固定资产投资，按20年提取折旧。 固定资产按照平均年限法提取折旧，净残值取4%。 折旧率为4.8%。土地成本按20年摊消,无残值。（7）项目折旧与摊消表第16页/共28页 17经测算，借款偿还期为3.32年（8）借债偿还计划表第17页/共28页 18（9）资金来源及运用表（接续表）第18页/共28页 19续表（接《资金来源及运用表》）第19页/共28页 20（10）现金流量表第20页/共28页 21续表（接《现金流量表》）第21页/共28页 22附录：苍梧路地块的初步审视第22页/共28页 23苍梧路地块现状分析租赁部分自用部分田林路园区苍梧路园区仪电园区田林商圈徐家汇商圈优势紧密承接田林路项目地块辐射及功能外溢，与田林路商圈隔仪电地块，闹中取静劣势位于仪电地块内部，空间辐射影响受到制约地块现状苍梧路园区租赁区域建筑密度较大，空间布局混乱，景观较差自用区域环境优于租赁区域，但面积较小，仅为租赁部分的1/3，内部为一幢多层办公楼，可改造力度较小，两部分需整合改造 基本情况介绍第23页/共28页 241 导入苍梧路产业园区的必要性 “越界”时空——构建SVA创意产业开发的弹性空间结构近期远期时间田林路以北田林路以南空间苍梧路园区配合大SVA创意产业园的开发，形成时序开发的延续地理区域上的空间相邻为大SVA园区建设的空间扩张创造了必要的条件 “界”——时间的界，空间的界； 创意“内容”具有广泛传播性，成熟的园区内容将形成辐射性扩散； 在SVA多个园区中，苍梧路园区与田林路项目的空间密合关系及相仿的建筑形态成为与创意产业园区主项目联动开发的首选区域； 从SVA企业持续发展的角度，项目大规模开发不可能一次性完成，需要从弹性预留与价值增值的角度，保证