中国房地产业中的道道坎坎实在多.pdfVIP

中国房地产业中的道道坎坎实在多,人们很容易将 表象当真相。将表象当真相, 有人就会偷着乐! 两会期间,有代表说,房价高的实质是地价高,需要将地价降下来。这种说 法获得代表们一片掌声! 人们普遍认为,土地是国家的,国家只要将地价降下来,房子就不贵了。事实 是这样吗?人们哪,你们太不明真相了! 当然,我以前也曾经这样认为过。但“认为”只是种感觉,感觉不能作为依据, 我必须找事实做佐证,为了找到佐证,在2006年底,我根据在权威的“上海市 房 地产估价师协会网”上登载的2003年到2006 年9月的《上海市有偿使用地 块汇总 表》和上海市房屋土地资源信息中心网公布的《上海市城镇房地产开发土地 供应 和开发利用情况向社会公布情况汇总表》,按照每一个土地出让合同号,将每 一 个出让地块的地点、地块面积、有偿使用方式(分挂牌出让、协议出让、项目 招 标出让、公开招标出让等)、土地用途(分商业用地、工业用地、商品住宅用 地、 城镇单一住宅用地)、实收土地出让金等逐一进行统计分析,得出了令我自己 大 吃一惊的结论:在房价高涨的2004年和2005 年,政府部门收的土地出让金低 得 惊人!同时我也发现了为什么土地出让金会这么低的秘密、土地出让制度的弊 端 根源在哪里——我毕竟搞了十年建筑安装工程预算,九十年代初就持有上海市 审 计局颁发的建筑工程审计岗位证书、安装工程审计岗位证书。 本着一个工程技术人员的良知,我写了3.5万字的《弊病丛生的现行土地使用 权出让制度和土地储备制度——解剖上海土地麻雀》,将发现的问题图表化, 并 将分析的步骤一一列出。此文在高层内参《香港传真》上全文刊登。 2007年4月初,中央电视台《新闻调查》栏目打电话给我,说他们接到举报, 要来上海调查有关陆家嘴中央公寓楼盘买卖方面的问题,柴静听人介绍说我对 上 海房地产问题有颇多分析,就希望我能接受采访,主要让谈我对土地出让制度 和 土地储备制度的看法。我就在浦东东方路向城路上的一家宾馆接受了央视的 采访。 柴静提问,我回答。录制完毕,告诉我将在4月21 日的晚上央视一套《新闻调 查》 时段播放。到了4月21 日早晨, 《新闻调查》栏目的小伙子仲伟宁打电话给 我, 说有关我的镜头全部删了,领导通不过。他一个劲地向我道歉,而我一个劲地 说: “没有关系,没有关系,你们知道了一些真相也就可以了。”仲伟宁在电话中 问:“王老师,你的心态怎么那么好?”我回答“我根本就没有指望过能播出!” 无独有偶, 《经济观察报》主编仲伟志看了此文后,让我分成几篇, 《经济观 察报》准备分期刊登,我分成了六篇,寄给了《经济观察报》,仲伟志说改得很 好。但是我很快又接到他的电邮,说是不方便登载了。 完整的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度——解剖上海 土 地麻雀》一文,应该将土地价并不决定房价高低、相反,是房价拖涨了地价的 真 相梳理清楚了,可是,这是一篇用大量表格说明问题的文章——我分析的依据 《上海市有偿使用地块汇总表》、《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情 况向社会公布情况汇总表》就是由几千个土地出让项目组成的表格,经过我的整理, 这些表格“活”了,能说话了,能说明问题了!但我不可能在博客上发表这样的 表 格,所以,认真的读者要信服我分析的结果,还真需要看我的全文。不过,既然 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 条件不允许我发表表格,我就在此简单叙述一下。相信还是能达到澄清事实的 目 的。 (一)政府收取的土地出让金是出乎想象的低 ;在土地一级市场上, 土地价格是出乎想象的低。 在用人民币计取土地出让金的统计数字中,2003 年,上海出让土地面积 6102 万平方米,政府实收土地出让金 91.75 亿,出让每平方米土地政府收取不过 150.4 元,2004 年,出让 6573.2 万平方米,政府实收出让金 140 亿,平均出让金价 213 元,2005 年,出让 5941.3 万平方米,实收出让金 100.4 亿,平均出让金单价