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第1页/共54页CH房地产经济评价指标与评价方法第2页/共54页第一节 效益和费用识别一、投资 2、房地产投资分析中的投资投资形式经营方式投 资成 本开发投资出售开发建设过程中的资金投入建设成本+出售成本出租建设成本＋出租成本经营建设成本＋经营成本置业投资出租购买房地产时的资金投入购买成本＋出租成本经营购买成本＋经营成本第3页/共54页第一节 效益和费用识别一、投资 2、房地产投资分析中的投资 房地产项目总投资 是指在开发期内投入的全部资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金，主要包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资 是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金 是指用于开发企业日常经营的周转资金。 第4页/共54页固定资产及其他资产投资开发建设投资开发项目总投资开发产品成本开发经营成本经营资金第5页/共54页第一节 效益和费用识别二、经营收入、利润和税金 1、经营收入 经营收入（租售收入）主要包括： 销售收入、租金收入和自营收入。 销售收入和租金收入 主要包括土地转让收入，商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等。 自营收入 是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。 第6页/共54页第一节 效益和费用识别二、经营收入、利润和税金 2、利润 利润总额＝经营收入－经营成本－管理费用－销售费用－财务费用－经营税金及附加－土地增值税 经营收入＝销售收入＋租金收入＋自营收入 销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入 租金收入＝出租房租金收入＋出租土地租金收入 经营税金及附加＝营业税＋城市维护建设税＋教育费附加 经营成本＝土地转让成本＋商品房销售成本＋配套设施销售成本＋出租房经营成本 第7页/共54页第一节 效益和费用识别二、经营收入、利润和税金 3、税金 经营税金及附加 营业税、城市维护建设税、教育费附加 城镇土地使用税和房产税 企业所得税 内外资企业所得税税率统一为25%。 ——《企业所得税法草案》 意味着我国内资企业和外资企业“公平竞争”的新时代　　25%税率属适中偏低水平，主要是考虑对内资企业要减轻税负，对外资企业也尽可能少增加税负，同时要将财政减收控制在可以承受的范围内。第8页/共54页第二节 经济效果评价指标及其计算方法一、房地产投资经济效果的表现形式 置业投资：租金、物业增值、减少纳税、股权增加 开发投资：销售收入第9页/共54页第二节 经济效果评价指标及其计算方法二、投资回收与投资回报 投资回收：投资者对其所投入资本的回收 投资回报：投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬＝+第10页/共54页第二节 经济效果评价指标及其计算方法三、经济评价指标体系 盈利能力：是用来考察项目营利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，动态指标考虑了资金时间价值因素影响。 清偿能力：是考察项目在计算期内偿债能力的指标。第11页/共54页第二节 经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 （一）动态指标 1、财务净现值（FNPV ） 是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按行业基准收益率或设定的目标收益率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力。 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率 。第12页/共54页第二节 经济效果评价指标及其计算方法第13页/共54页第二节 经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 2、财务内部收益率 财务内部收益率（FIRR）也称内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 财务内部收益率的经济含义是到项目终了时，所有投资可以被完全收回。 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。第14页/共54页NPVNPV1NPV1NPV1+|NPV2|i2ii1IRR-i1NPV2i1-i2FIRR的计算方法1：插值法IRR第15页/共54页FIRR的计算方法2：Excel 函数法IRR（X:Y）第16页/共54页第二节 经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 3、动态投资回收期 是