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本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 松散型社区理论 世联研究理论 2006.05.11 第一页，共十九页。 [关键字]： 社区 [简介]： 研究了伴随城市发展与扩张的三种社区发展模式之一——松散型社区，给出了这种社区的指标、各种特征以及国际上的成功案例。 第二页，共十九页。 紧凑型都市社区 离散型郊区纯居住区 松散型都市社区 与城市的关系 极度的集约与混合 （核心地带） 离散，极度分离 （郊区地带） 平衡，适度融合、渗透（中间地带） 生活形态 混杂，流动，五花八门，千变万化，密集，重叠，视觉超载，缺乏安全感，紧张，没有生活 同一收入阶层 短暂居所 同一文化价值取向 放松，和谐，交流 邻里、社区氛围、归属感，一生居住 建筑密度 较高。3.0左右 极低。小于1.0 适中。1-1.5之间 配套情况 集约式的城市配套 城市公众专属 快餐式配套 服务于流动人口 极度缺乏 缺少医疗、购物、教育、文化艺术配套 社区居民专属的多功能配套 满足社区居民的日常基本生活 规划理念 利益至上 低成本蔓延 无序 把尊重个人权益作为规划的首要目标 以人为本，适宜人居 开发强度 高设施、高强度 低设施、低强度 高设施、中等强度 伴随城市发展与扩张的三种社区发展模式以及特征对比 第三页，共十九页。 何谓松散型社区？ 松散型都市社区9大指标—— 1.必须有政府性行为统一规划 2.必须保证社区周边大面积的绿化生态用地 3.必须限制住宅建设用地密度 4.必须具有一定规模的，相对高品质的满足日常居住的生活配备 5.必须有完善教育系统 6.必须以高档、品牌住宅建设项目为主开发 7.必须有高端产业支撑 8.必须取消或限制工业用地规模 9.必须保证居住者整体素质 松散都市社区 以高品质、低密度、生态、高文化属性、环保、人性化、可持续发展定义了其基本特征。它是城市经济、文化、科学、教育等综合功能发展到一定高度的时候形成的一种社区状态，这种社区状态是一种比较理想的，其构成元素容易被社会发展过程中被中产阶级人群所认可的一种社区形式。 第四页，共十九页。 松散型社区的区位模型 城市副中心边缘； 交通依托城郊快速干道； 一个大型社区或数个社区可以共同组成松散型社区。 城郊快速干道 城市核心区 城市干道 松散型社区 城市副中心 城市中间地带 第五页，共十九页。 松散型社区区域（城市中间地带）特征 城市中间地带特征： 1、与主城中心的距离适中，保持在40分钟车程以内 2、有较好的交通通达性，一般至少有1－2条交通主干线或快速交通干线（城市捷运系统）与城市中心、与城际主干道相接 3、区域周边有较好产业规划形态，能聚集一定数量的城市人口； 4、地区中心型城市的副中心地带，一般在1小时内距离内内有机场、港口等城市主要交通、信息枢纽 5、区域与主城中心及产业中心有一定的边界，有一定的区域边界（山、海、河、湖等），区域自然环境和景观较为优良 6、规划有一定的基础设施配套，城市规划预留有足够的发展空间 第六页，共十九页。 松散型社区产品特征 密度适中的社区 (容积率约1) 高密度公寓 中密度住宅 低密度TH 中高密度公寓 中等收入年青白领 中高收入中年业主 老年业主 低密度TH 中密度住宅 中密度公寓 产品特征： 项目的总体容积率在1左右。 通过从适宜居住的中等密度的住宅的起动开发，逐步随着区域内的成熟，产品多样化，低密度Th以及中高密度的公寓出现。 产品多为市场上的领先创新产品。在市场处于领先地位。 在产品的户型上突出松散型社区适宜人居的特点，体现住宅的舒适性与实用性。 第七页，共十九页。 松散型社区功能客户特征 核心主力客户 城市新兴白领 城市中高收入者 老年养老客户 项目开发阶段 松散型社区启动阶段 松散型社区发展阶段 松散型社区完善阶段 客户特征 25岁~35岁 城市中的新兴群体，具备较强的示范作用。 35~50岁 城市的中坚力量，具备标志性的领袖效应。 50岁以后 事业的巅峰期已过，但还具备较强的影响力 置业动机 与城市中心区的价格差引导，同时追求相对低密度住宅的舒适生活。 相对方便的交通距离，高品质的社区配套，同时享受低密度生活，体会新的生活方式。 完善的区域的配套，悠闲的生活环境，舒适的生活空间。 置业价值点 交通设施，舒适产品 交通条件，生活配套，低密度产品 配套，社区空间 支付能力 支付能力较弱 支付能力强 支付能力较强 第八页，共十九页。 松散型社区功能配套特征 配套特征： 社区功能配套初期以满足日常的居住生活为标准，通过多期开发，区域的的不断成熟，区域内将包括商业、娱乐、体育、公园、学校等多种全面综合功能。 满足相对应的客户群体的需要，松散型社区配套一般具备相对较高的品质，体现一种生活方式。 一个规