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投资型客户需求分析 数据筛选标准的几点说明 首先，从103.57万条交易记录中筛选出以身份证登记的客户79.37万条，（占76.63%），在以身份证登记的记录中，有72.3万条 为有效记录，（即非空白值和错误值的，占总样本量的69.8%，占身份证登记样本的91.09%。身份证为15位以上者70.314万条，占 身份证样本的88.59%，占总样本量的67.89%） 第二，身份证为15位以上的70.314个样本（以后作为总体分析样本的基础）中选出购买二套以上的样本作为大客户样本。大客 户样本共计16.73万条，占总体分析样本的23.79%，即近1/5的房是由所谓的 “大客户”购买。从人数占比来看，占总体样本10.62% （一成）的人口为投资者，他们购买的量占总量的23.79%，考虑到现在掌握的数据只能识别出同一身份证下的多套购量的人数，这其 中还没有考虑到夫妻双方分别购买，分别记在配偶、子女名下的购买量。如果把同一家庭投资多套的情况考虑进来，投资者购买的数 量可能超过 23.79%。也可以近似的认为，占一成的人口占有四分之一的住宅资产。这样的分布情况对一个社会来说，到底正常与否、 公平与否还不能马上下结论，但至少，从投资房产的分布上看，还没有到二级分化十分严重的地步。因为按人口绝对平均分布住宅在 世界各国也是不可能的。 第三，在购买2套以上的客户中，还有人是购买3套、4套的，甚到10套以上的。为此我们还要对所谓“大客户”进一步细分。 （1）购买 2-3套者我们可以称之为“自住型投资人”，或小型投资人，他们一般投资数额有限，贷款数额与较少，购买房时既考 虑投资，也顾虑到自用，即时短时间空臵、或“断租”也能从容应对，最坏的情况下，也能长期持有，保值增值。或作为退休后的养 老住宅，或给儿女住。 （2）购买4套以上者可认为是“纯购房投资人”，它们的投资多数不是为“保值”，而是“增值”。甚至是短时期内 “增值”。由于 这类客户的投资量不大，贷款数额有限，还基本上可以“以租还贷”。一旦出现资金困难时，可以出手一套，以接上资金链。由于资金 实力限臵，承受风险的能力相对较低。 （3）购买10套以上的人也不乏其人，这样的人往往资金实力比较雄厚，即使不贷款，不出租，也能承受，这样的人可认为是“纯 购房投机人”，他们既不自住，也不太打算出租还贷，而是在短期内 （比如一年内或从开工到封顶这段时期内持有，之后出售，以获得 差价之利）出手，一人名下购买套数越多，这种短期出手的可能性越大，持有的时期期限就越短。 （4）还有一些客户名下购买上百套甚至几百套，这样的人一般投资于写字楼、商铺的居多，这类用户可谓“经营性投资用户”。 （5）由于2008年以后的数据，没有买方的身份证号码的数据，所以样本近到2007年底为止。 总体印象：大客户超过二成（23.79%），自住投机的人占90%，投资套数占80%。非自住投机的人占10%，投资套数占20%。可 见既便是投资者中，以改善、保值、养老保障为目的的投资人还是占绝大多数。非自住投资投机的人数占一成，占有房产资源占20%， 这个比重也说明，北京这十年的住宅市场发展基本是正常的，还不是投机者占主流的市场，远未到想象中的投机者操控市场价格的程 度。 套数 套数占比 人 人数占 数 比 2-3套（保值） 13271 79.33% 615 91.84 0 （18.87%） 56 % 4-9套（增值） 12792 7.65% 506 7.56% （1.82%） 7 10-100套 （投 7090 4.24% 384 0.57% 机） （1%） 100套以上（经 3040 1.82% 15 0.02% 营） （0.43%） 大客户总量 16728 100% 670 100% 0 22 分析样本总量 70312 23.79% 631