合作开发房地产.pptxVIP

合作开发房地产第1页/共39页 第一节 合作开发房地产业务概述一、合作开发房地产概念在实务中，对合作开发房地产分别使用不同的名称。在房地产业界有时称为“联合开发房地产”，有时也被称为“合作开发”；在税法和会计中分别使用了“合作建房”和“投资入股”等不同名称；在法释[2005]5号中使用了“合作开发房地产”这一名称。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)(以下简称“法释[2005]5号”)规定的精神，合作开发房地产主要是指以房地产开发企业为开发主体的商业性开发，即双方(或多方)当事人约定，由一方提供土地使用权，另一方提供资金，共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产的房地产开发模式。本书分析的合作开发房地产主要依据法释[2005]5号文件的精神，对各种合作开发房地产的行为进行界定与分析，而并非单指某一个文件中限定的形式(即包括合作建房、联合开发、投资入股等各类情况)。第2页/共39页 第一节 合作开发房地产业务概述二、合作开发房地产的模式(一)成立新的法人项目公司成立独立法人公司的模式是实践中比较常见的合作模式，拥有土地使用权的一方以土地使用权作价投资人股，另一方(或几方)以资金投资人股，按照《公司法》规定成立独立法人的项目公司，以新成立的法人公司为主体进行合作开发房地产。这种模式的优点是按《公司法》运营，责、权、利明确，不易发生纠纷；但成立新的法人公司需要评估土地价值、办理土地使用权转移手续及申报房地产开发经营资质等繁杂的手续，时间较长，容易错过商机。(二)隐名合作开发房地产合作双方以其中拥有房地产开发资质一方的名义申请立项作为建设方，不显示合作的另一方。在实务中，法律纠纷出现最多的就是隐名开发模式。在这种模式下，隐名方的利益得不到法律保护，容易因显名方的债权债务纠纷使其利益受到侵害。分为以出地方为开发主体和以出资方为开发主体两种情况。第3页/共39页 第一节 合作开发房地产业务概述(三)显名合作开发房地产显名合作开发模式下，合作双方均申请立项作为建设方，有时成立联合管理机构，有时不成立联合管理机构。这种模式操作手续相对比较简便，但随意性也很大，责、权、利不够清晰，合作各方对因合作项目所产生的责任是否承担连带责任问题有争议，也容易引起纠纷，因此加强管理、规范操作尤为重要。三、风险承担与利润分配类型按照合作各方是否共享利润、共担风险，可分为四种风险承担与利润分配类型。1．采取风险共担、利润共享的利润分配类型：2．采用一方按一定比例分配开发产品的利润分配类型：3．采用固定数额分配类型，包括一方采取按销售收入的一定比例提成的方式或提取固定利润的方式参与分配；4．采用一方使用一定期限的房屋分配类型。这四种类型按照交易实质可以区分为实质合作开发房地产行为和以合作开发房地产为名的其他行为。第4页/共39页 第一节 合作开发房地产业务概述四、实质合作开发房地产行为双方(或多方)当事人约定，由一方提供土地使用权，另一方提供资金，共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产的房地产开发模式为实质合作开发房地产的行为。五、以合作开发房地产为名义的其他行为(一)房屋买卖行为(二)非货币性资产交换行为(三)土地使用权转让行为(四)借款行为(五)房屋租赁行为第5页/共39页 第二节 合作开发房地产会计与税务处理一、合作开发房地产会计与税务处理依据会计处理以《企业会计准则》为依据，参考财政部1999年5月11日发布的《关于印发(房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定)的通知》的规定进行会计职业判断。税务处理依据是《营业税问题解答(之一)》(国税函[1995]第156号)第十七条，对符合条件的合作建房的出地行为免征营业税，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)规定、以及房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第三十一、三十六、三十七条的规定。二、实质合作开发房地产(一)成立独立法人公司合作开发房地产【例7—1】甲公司以10万平方米的土地使用权出资，乙公司以3 000万元的货币资金出资，共同投资成立独立法人丙公司，合作开发房地产。甲公司投入土地使用权的取得成本为3 000万元，公允价值为4 500万元，占丙公司60％的股份，乙公司出资占丙公司40％的股份，双方约定按出资比例采取利润共享，风险共担的分配形式。当年实现销售收入为25 000万元，税后利润1 500万元，年终股东(大)会决议以50％的股利支付率采用货币资金方式分配利润。第6页/共39页 第二节 合作开发房地产会计与税务处理1．甲公司会计分析及处理 (1)按照协议投入土地使用权时： 借：长期股权投资——丙公司45 000 000 贷：无形资