新疆哈密市房地产高市场分析报告.pdf

新疆哈密市房地产高市场分析报告 哈密是新疆的东大门。东与甘肃省酒泉市相邻，南与巴州相连，西与吐鲁番、昌吉州毗 邻，北与蒙古国接壤。总面积 15.3 万平方公里，辖哈密市、巴里坤哈萨克自治县和伊吾县， 总人口 58.39 万人，少数民族人口占 31.9%，城镇人口占 61.1% 。流动人口每天约为 5000 人， 市区的暂住人口略有 5 万人。与全国一样，随着城市化进程的推进，哈密的房地产市场风声 水起、欣欣向荣，既竞争激烈，又机遇遍布。 2014 年 4 月 16-26 日，笔者经过10 天的市场调查，几乎到达了哈密市所有在建、在售 楼盘的现场，调查的楼盘总数达 30 余个。现将调查的情况分析、整理并发布于此，希望能 对哈密房地产市场的所有参与者有所启迪。 1 市场竞争状况分析 目前的哈密房地产市场，存在着商品房、保障房、集资房 “三箭齐发”的特点，真是 “乱 花渐欲迷人眼，楼市风云狂翻卷！” 1.1 在售商品房分析 目前，哈密的在售商品房楼盘共有 24 个，从楼盘宣传资料的数据统计，总开发体量为 368.9 万㎡。但多数过都是分期开发，每期的开发量均比较小，目前的在售量约为 50-60 万 ㎡。从销售情况来看，绝大多数楼盘销售良好，部分楼盘已经售罄并关上了售房部大门，这 说明市场暂时还处于供不应求的饥饿状态。 1.1.1 楼盘规划 普遍重朝向、轻组合。景观轴、视觉通廊不明显，除 1 个楼盘外，几乎没有水景设计； 楼栋分布上，几乎是 “坐排排”式的房屋布局，建筑密度较大，空间层次感较差；楼间距普 遍较小，多为 20-30 米，部分达 30-40 米；物业形态，多数为 “高层+多层+底商”，而多层 为 5-6 层，且去化速度快于高层；另外，休闲广场规划较少，水系设置更是凤毛麟角。各楼 盘的规划重点，均放在了 “座南朝北”上，因为销售单价从高到低的排序是：南向→北向→ 东向→西向。 1.1.2 立面造型 基本上是现代风格，中规中矩，造型较为单一，标志性及识别性不明显；外立面颜色多 为浅黄色、浅灰色。只有 XX 湾，喊出了“西班牙典藏生活”的口号，其立面上有一定的层 次感，采用了“平窗+ 园窗+坡物顶”造型，颜色选用的是浅黄色+暗紫色。 1.1.3 小区配套 普遍不太重视小区配套建设。绝大多数楼盘没有规划会所、休闲设施、健身广场、诊所、 超市等，除 2 个楼盘外，其他楼盘连智能系统也没有配置。但奇怪的是，几乎每个小区均配 套了幼儿园，这是一种怪癖还是当地不搞计划生育、孩子成群？本人不得而知。 1.1.4 户型面积 住宅方面，目前市面上只有两房与三房，全为单卫设计。两房面积：72-98 ㎡，多为 85-95 ㎡；三房面积：100-230 ㎡，多为 110-130 ㎡。商业方面，独立门面不多，多数为整体的商 场设计。 1.1.5 销售价格 因区位不同，销售单价差异颇大。 住宅方面，农十三师机关以东至黄田一带，单价为 2200-3000 元∕㎡，均价在 2500 元 ∕㎡左右；迎宾大道-青年北路一带的东城区，均价在 3500-3800 元∕㎡；以八一路为代表 的北城区，单价为 1980-3160 元∕㎡，均价在 2800 元∕㎡左右；新民六路一带的西城区， 均价为 4000 元∕㎡左右；市中心区域，如行署、天山北路一带，售价为 4100-6500 元∕㎡， 除XX 华府均价达 5200 元∕㎡外，其余地段均价为 4300 元∕㎡左右；远郊的火箭农场，均 价为 2700 元∕㎡左右，但值得一提的是，三房比两房的单价高 500 元∕㎡左右，这说明城 市化进程刚开始的地方均有一个 “大房 （三房）时代”的偏好，也是刚需及封闭市场的特点。 商铺方面 （独立门面），农十三师以东至黄田一带，单价为 5000-6000 元∕㎡；东城区， 9000-216000 元∕㎡；西城区为 17000 元∕㎡左右；中心区域为 35000-36000 元∕㎡，需要 说明的是，中心区域的商铺几乎是整层出售，分零出售的情况极少，但销售效果仍然不错。 1.1.6 案场包装 开发商普遍不重视案场包装。具体表现在：导视、导行牌较小或根本没有，行人难以观 察到售房部的存在；售房部装修简单，装饰较差，没有专业售房部的设计；接待客户的桌椅 档次较低，缺乏品质，很少有沙发，较少有售房部设置了“火车座”；有的售房部连饮水机 也没有，来访客户很难喝上水；许多售房部连沙盘模型也没有，有模型