房地产投资项目财务分析概述及应用.pptxVIP

房地产工程投资分析房地产投资工程财务分析房地产投资工程财务分析概述房地产投资工程财务分析根本报表传统的财务分析指标现代的财务分析指标房地产投资工程财务分析的应用6．1房地产投资工程财务分析概述 6．1．1房地产工程财务分析的含义 财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，工程筹划，投资、本钱与费用估算，收入估算与资金筹措等根本资料和数据的根底上，通过编制根本财务报表，计算财务评价指标，对房地产工程的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资工程在财务上的可行性。6．1房地产投资工程财务分析概述 财务分析的根本程序是： 1．收集、整理和计算有关根底财务数据资料。 2．编制根本财务报表。 3．财务分析指标的计算与评价。 4．进行不确定性分析。 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资工程财务上可行与否的最终结论。6．1房地产投资工程财务分析概述6．1．2财务分析的作用 1．衡量工程的盈利能力 这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。6．1房地产投资工程财务分析概述 2．衡量工程的清偿能力 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款归还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。 3．衡量工程的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资工程的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。6．2房地产投资工程财务分析根本报表6．2．1现金流量表 1．现金流量表的含义 现金流量表是指反映工程在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。 6．2房地产投资工程财务分析根本报表 2．现金流量表的种类 按照投资计算根底的不同，现金流量表一般分为： 1〕全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算根底〔即假定全部投资均为自有资金〕，用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察工程全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同根底。 其表格形式见表6-1。 全部投资财务现金流量表表6-1 单位：万元序号项 目合 计 1 23 … N 1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出 全部投资财务现金流量表续表6-1 单位：万元2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税 3净现金流量 4累计净现金流量计算指标： 1、财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %）： 3、投资回收期（年）： 4、基准收益率（%）：6．2房地产投资工程财务分析根本报表 2〕资本金现金流量表 资本金是工程投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算根底，把借款本金归还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察工程资本金的盈利能力。 其表格形式见表6-2。 资本金现金流量表表6-2 单位：万元序号 项 目合计 1 23 … N 1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出 资本金现金流量表续表6-2 单位：万元2．12．22．32．42．52．62．72．82．9资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付 3净现金流量 4累计净现金流量计算指标： 1、资本金财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %） 6．2房地产投资工程财务分析根本报表 3〕针对两表的有关说明 〔1〕净现金流量〔工程的未来收益〕是工程当年现金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。 〔2〕两表的区别。 〔3〕计算期 〔4〕房地产投资工程往往有开发后出售工程、开发后出租工程和置业投资工程的区分。6．2房地产投资工程财务分析根本报表 4〕投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算根底，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。 当一个房地产工程有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。 其表格形式见表6-3。 投资各方现金流量表表6-3 单位：万元序号项 目合计 1 2 3… N 1现金流入12（1）（2）（3）（4）应得利润资