资产评估方法与案例.pdf

资产评估的基本方法 第一节 市场法 一、市场法与其合用的前提条件 （一）市场法的含义 市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的 市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法。 （二）市场法应用的前提条件 应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件。 1．需要有一个充分发育活跃的资产市场。 2．参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。 二、运用市场法进行资产评估的方式 普通地说，在市场上如能找到与被评估资产彻底相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估 资产的评估价值。更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进行价格高速因此市场法也称作市场 成交价格比较法，是指一项被评估资产需要评估时，在公开市场上找不到与之彻底相同的资产，但在公开 市场上能找到与之相类似的资产 以此为参照物 并依其价格再做相应的差异调整 确定被评估资产价值。 参照物差异调整因素主要包括三方面； 一是时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产 价格的差异。 二是地域因素。地域因素是指资产所在地区或者地段条件对资产价格的影响差异。 三是功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析 （一）运用市场法评估资产程序 1．明确评估对象。 2．进行公开市场调查 采集相同或者类似资产的市场基本信息资料 寻觅参照物。 3．分析整理资料并验证其准确性 判断选择参照物。 4．把被评估资产与参照物比较。 5．分析调整差异，做出结论。 （二）市场法的优缺点 市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在： 1．能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得。 2．评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。 市场法的缺点表现在： 1．需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对照数据而难以应用。 2．不合用于专用机器设备、大部份的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。 第二节 成本法 一、成本法及其合用的前提条件 （一）成本法的含义 成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的 方法。 采用成本法对资产进行评估的理论依据如下。 1．资产的价值取决于资产的成本。资产的原始成本越高，资产阶级的原始价值越大，反之则小，二者 在质和量的内涵上是一致的。采用成本法对资产进行评估，必须首先确定资产的重置成本。重置成本是按 在现行市场条件下重工业新购建军一项全新资产所支付的全部货币总额。重置成本与原始成本的内容构成 是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估日期的市场物价水平，后者反映的 是当初购建资产时的物价水平。在其他条件既定时，资产的重置成本越高，其重置价值越大。 2．资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。 （1）资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降、价值会逐渐减少。这 种损耗普通称为资产的物理损耗或者有形损耗，也称实体性贬值。 （2）新技术的推广和运用，使用企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，在技术上明显 落后、性能降低，其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗，也称功能性贬值。 （3）由于资产以外的外部环境因素变化，引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素 等。这种损耗普通称为资产的经济性损耗，也称经济性贬值。 二、成本法应用的前提条件 采用成本法评估资产具备的前提条件 1．应当具备可利用的历史资料。 2．形成资产价值的耗费是必须的。 三、成本法运用的思路及其各项指标的估算 被评估资产评估值=重置成本×成新率 （一）重置成本及其估算 重置成本普通可分为复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本是指运用原来相同的材料、建造或者创造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购 建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或者建造具有同等功 能的全新资产所需的成本。 选