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国际企业中心一期项目开发计划书 营销案例 一、 项目概况 本项目位于关山二路以西，武昌煤气厂以东，为国际企业中心北区。总面积为 60722 平方米（约 95 亩），扣除代征道路后，实际可用地为 49138 平方米（约 77.7 亩）。 二、 目标客户的描述 完成资本原始积累后，有能力购置物业进行事业扩展的中小 型企业。行业特征为低噪音、无异味的电子、信息工程等； 用途为研发及办公。 三、 项目定位 本项目应成为具有良好景观和设施配套，便于企业经营，满 足企业形象需求的优质研发区。其市场空间在于切入写字楼 与数码港之间的市场空档，以相对低廉的价格提供写字楼的 品质 1、 建筑风格：简约、具科技感、显示现代化的办公形象、每栋建筑具有良好的可识别性 2、 道路系统：以效率为先，可便捷直达每栋办公楼。快车道宽度以 6 米为宜，每侧人行道宽度为 2 米左右。 3、 配套设施：考虑企业会所、集中停车场、篮球场、网球 场和室外公共交流区。配套的重点是企业会所，其内设置多 功能厅、健身及餐饮功能，以满足企业对外活动需要。 4、 景观系统：以道路两侧绿化及庭院绿化为主，形成良好的交通景观和空间效果。局部考虑设置水景点缀。布置篮球 场等体育设施。 四、 开发计划及成本分析 根据实际用地面积，考虑与煤气厂的隔离情况，预计该地块 可开发面积为 54000 平方米，折合容积率约 1.18。其中会所约为 4000 平方米，实际可销售面积为 50000 平方米。 1、 开发计划 2003 年 2 月完成方案设计和报批 2003 年 3 月 10 日前完成市政管线及首期三个组团（面积约 29000 平方米）的施工图设计 2003 年 3 月-5 月销售准备期：模型、3D 动画片、宣传册及广告计划；销售人员的培训和销售价格体系的确定；按揭银 行的选择。 2003 年 4 月 10 日前完成施工图报审；施工、监理招标，办理建设工程规划许可证和施工许可证；完成景观设计 2003 年 5 月前首期组团开工，同时进行外围景观施工，参观走廊的设置 2003 年 6 月开始内部推介，推介价：1900 元/平方米，销售价 95 折 2003 年 7 月进入正式销售，起价： 元/平方米，均价： 元/ 平方米 2003 年 8 月进行水电报装，土建工程完工 2003 年 7 月底完成余下施工图的设计和审批手续 2003 年 9 月，二期组团（2 万平方米）开工，会所开工 2003 年 10 月，完成景观施工和市政配套，首期组团建成 2003 年 11 月，会所进入装修 2003 年 11 月，起价： 元/平方米，均价： 元/平方米，二期开盘 2004 年 1 月，二期组团进行土建工程完工 2004 年 3 月底，国际企业中心研发区建成 2004 年 6 月，应累计实现销售 25000 平方米 2004 年 12 月，全部销售完成 2、 成本分析 国际企业中心建设投资估算表 序号 费用名称 计量单位 规模指标（㎡） 单项指标（元/ ㎡） 估算投资（万元） 备注 1 土地费用 1419 1.1 三通一平费 ㎡ 51598 5 25.80 1.6 地价 ㎡ 50000 278.64 1393.2 按每亩 18 万元计算 土地费用楼面价 283.64 2 前期费用 153.9 土地测量、地质勘测费 ㎡ 54000 3 16.2 建设规划设计费 ㎡ 25 135 施工图审查费（抗震、技术安全检查） 0.5 2.7 设计费 ×2% 前期费用楼面价 28.5 3 取得规划许可证前的规费 54 3.1 垃圾处理费 ㎡ 54000 10 54 前期规费楼面价 10 4 工程造价 5655.32 4.1 主体部分 ㎡ 54000 4542.92 4.1.1 土建工程 ㎡ 620 3348 4.1.2 门窗 ㎡ 39 210.6 按建筑面积 15%（8100 ㎡）；彩铝单层窗 260 元/㎡计算 4.1.3 外墙 ㎡ 80 432 按建筑面积 80%（43200 ㎡）；100 元/ ㎡计算 4.1.4 电梯安装 ㎡ 77.78 420 按 12 部计算 4.1.5 不可预见费 132.32 取 3% 主体部分楼面价 841.28 建设配套费 ㎡ 1112.4 区内道路排水、停车场等 ㎡ 54000 80 432 绿化工程 ㎡ 50 270 市政配套 ㎡ 70 378 4.2.5 不可预见费 32.4 取 3% 建设配套费楼面价 206 工程造价楼面价 1047.28 建设期间税费 202 5.1 质量监督费 600×54000×2% 64.8 建设单位管理费 30 约设计费的 40% 发展新型墙体材料专用费用 ㎡ 54000 3 15.2 商品混凝土保证金 10 建设工程竣工档案保证金 ㎡ 5400