城市经营中土地开发及融资问题解析.pptxVIP

城市经营中土地开发及融资问题解析;地方打折卖地成风 底价成交成常态;;; 土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投资和开发，将生地变为熟地的过程。 其目的是“生地做熟、毛地做净” ，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。 由于政策环境不完善，项目开发链条较长、涉及面较广，资金投入大，使得土地开发风险也很大。 而由于对资金需求量大，土地一级开发融资问题已经成为土地开发的瓶颈。 ;政府采购法视野下的土地一级开发;特点;特点;;;成本构成及收益模式;（一）项目前期费用 （二）征地、拆迁费用 （三）公共区域市政基础设施建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用 （五）区域内公共配套设施建设费用 （六）工程建设其他费用 （七）管理费 （八）财务费用 （九）销售费用 （十）应纳税费 （十一）不可预见费;征地拆迁安置费用、市政道路及基础设施建设费用是最主要的两部分费用，占到了总成本的80%以上。 征地拆迁费用都发生在一级开发的前期，且需要一次性支付；同时开发企业负责征地拆迁难度也日益加大，直接影响开发进度和开发周期，增加资金回收的风险。 ;;;案例;;海南溢价分成模式;投资成本;货币收益;政府支付土地一级开发企业开发费用的时间可分为三种: 一是按开发的形象进度拨付开发款， 二是一级开发完成验收合格后支付开发款， 三是完成一级开发的地块出让后支付开发款。 这三种情