某国际广场营销策划执行全案.pptxVIP

盛润国际广场策划销售执行全案 ; 一切研究都以现实条件为基础，以客户目标为导向，以产品为定位之本、以项目运营为营销之本。 ——钧城地产（中国）;我们相信通过这次提案能够回答  以下问题：;为了目标，我们计划如下：;【第一章 市场思考】;;;;1、城市GDP的良好上升态势，促进整体房地产市场的持续火爆发展。 2、第三产业当前发展水平一定程度上制约和影响了商务市场的繁荣，但伴随着未来第三产业发展空间的开拓，商务市场还将迎来更广阔的发展。 3、中原崛起步伐加快，经济形势、投资环境向好，企业家信心指数和企业景气指数一路走高，对商务市场有积极促进作用。 ;06年国家房地产调控主基调：规范销售行为，遏制投资及投机性需求、平稳房价，70/90是核心政策; 调整方向： 调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨，同时规范整顿市场秩序 调控方式： 土地供应——从严从紧控制新增建设用地，同时盘活存量、提高使用效率； 财税政策——将发挥更大的作用，有保有压，对政策支持的小户型会区别对待； 金融政策。 ——2007.03, 总理温家宝政府工作报告;环节;;近三年来办公类物业市场供应量逐年攀升，纯写字楼市场的消化量也涨幅明显，郑州商务市场氛围逐步步入加速发展阶段。; 随着经济的发展，郑州写字楼市场正处于高速增长期； 政策性因素将影响写字楼市场健康发展； 未来市场竞争激烈、其中高端写字楼同质化竞争加剧； 写字楼品牌化趋势逐渐明显； 郑东高端写字楼不断推出将进一步拉动供应量攀升； 供过于求，价格上涨速度放缓，销售难度日渐加剧； 未来将形成新旧两区板块竞争的市场格局。;总体形势向好、放量加剧竞争激烈、价格上扬趋势延续;;;;写字楼典型参考项目;;; 档次——目前郑东新区外环30座写字楼均属于郑州中端和中高端写字楼行列； 价格——郑东新区在售写字楼销售价格均高于市区大部分在售楼盘，价格岛逐渐形成： 产品——郑东新区写字楼产品在硬件配置、立面造型、设计理念、智能化技术应用等方面缺乏特色，理念落后，同质化严重，产品创新商亟待突破； 市场——郑东新区写字楼已经出现大量同质化产品且推售时间集中，未来市场激烈竞争局面不可避免。;;五、郑州在售写字楼典型项目调研;楼盘名称;项目名称;项目名称;最关心物业前三项形象因素的调查结果 ;最关心物业前三项硬件设施的调查结果 ;最需要的前三项商业配套调查结果 ;最关心的物业服务的调查结果 ;写字楼客户研究总结;区位;区位;;;面对郑东新区、老城区写字楼市场，项目优势何在？ 项目的开发经营如何整合才能有利促进企业的品牌? 项目的开发经营如何整合才能跳出市场、赢得市场? 如何实现强势引导目标客户的销售策略？ 如何启动市场，带动后续良好开发？;卖什么;【第三章 运营战略】;领导者;我们是—;区位;郑东第一门户商务地标;地标式甲级纯商务综合体;【我们的客户定位】; 钧城地产所操作的郑州国贸中心以及在项目操作过程中对其它高端写字楼的调查中发现—— 主要集中在金融、保险、IT、科研、电子、贸易、传媒、旅游、生物、医药、化工、咨询、创意、设计、代理、通信、工程、律师、会计、影视、装饰、纸业、印务等行业。;依照“规模→资金实力→对商务氛围依存度”深入，高端甲级写字楼的客户也可分为“大公司、中公司、小公司”三类，此外还有???量的投资型客户。 ;2．中公司 借助大公司的“羊群效应” 。一个行业的大公司进驻，平均可以带来约10个中等规模的关联公司进驻。中等公司平均购置面积约300平方米，这些公司所购置面积的总和约占到总体量的1/3强。 这些实业型公司比较喜欢中高层区写字楼，价格承受能力较强；企业决策层风格比较务实和理性，追求性价比；一次性付款与按揭付款比例相当。 ;3．小公司 在高端写字楼的客户群中，也有一小部分小规模公司。这些公司度过了创业期，处于稳定上升阶段。他们实力较强，非常有活力。此类公司在办公场所的选择上对商务环境依存度高。小公司购置面积的总和一般在总体量的15%左右。 这些外向型以及服务行业的公司对形象要求较高，需求面积一般较小，比较喜欢中低层区，价格承受能力一般；24小时办公；企业决策层风格较为开放和冲动，绝大部分采用按揭付款。;4．投资型客户 对于投资型客户，建议谨慎的限制和筛选，以维护整个写字区办公的纯正度。允许少量个人和机构投资者进入，一方面可以保持整个写字区的活力；另一方面，也是为了满足部分企业的扩张性需要。投资型客户购置面积的总和约占总体量的10%左右。 这些投资者对价格、地段和租金回报非常关注，需求面积一般较小，比较喜欢低层区，价格敏感度非常高；该类客户非常理性；绝大部分采用按揭付款。;写字楼客户特征汇总;【第四章 价值体系