房地产价格的空间分布.pptxVIP

房地产价格的空间分布;3.3.1城市住房的李嘉图租金原理 城市住房市场的重要规律之一是：位置越优越的住房和土 地，价格越昂贵；反之则价格越低廉。这一规律具有普遍性。 位置优势包括靠近自然景观，如河流、湖泊；或靠近人工设施， 如就业中心或文化中心。为说明租金和位置优势的相互关系， 本节的讨论从一个理想化城市开始。 设在该理想化城市内，只有一种位置优势---上下班通勤的 方便程度。据此假设城市是单中心的，即该城市只有一个就业 中心。从居住地通勤到市中心就引出了李嘉图租金的概念。根 据李嘉图的定义，租金就是承租者愿意为租用住房而支付的费 用，或是业主愿意为占有和使用住房支付的年金。在这里，还 假设城市的开发密度保持均匀不变，也即建筑资本不能代替土 地资本。 ;3.3.1.1理想化城市 假设的理想化城市，满足以下条件： (1)就业中心是惟一的，居民从居住地到达就业中心的交通 路线为直线。年度交通费用为k元／km，同时，家庭位置用居住 地和就业中心之间的直线距离d来表示。 (2)家庭结构同一，每个家庭的就业人数固定，即上班人数 固定。家庭收入y用于交通、其他商品和住房消费。其他商品的 消费额，用x0表示。 (3)住房的品质在不同地段上相同，而且固定不变。住房年 租金为R(d)，随位置而变化，即随交通距离d变化。 (4)住房包含土地和建筑两部分，每套住房的占地面积为q， 建筑物的材料和劳动力成本为c。住房密度即为1／q。 (5)住房被支付最高租金的家庭租用，土地也用于支付最高 租金的用途。; 第(5)个假设条件很重要。这个条件意味着在上述理想化城 市中，当住房市场达到均衡时，承租者搬离市中心省下的租金 刚好补偿增加的交通费用。 由于在不同位置的住房密度和住房品质是相同的，对所有 家庭或消费者来说，惟一不同的福利是收人中可以用于其他商 品的消费额x。如果租金的节省额不能刚好补偿增加的交通费， 则离市中心近的居者就会有较多的收入用于其他商品的消费。 结果是，离市中心远的居住者会设法寻求离市中心近的住所， 并且愿意支付比原居住者更??的租金。根据第(5)个条件，住房 被支付最高租金的家庭租用，竞租的结果造成离市中心较近的 住房租金上升，而离市中心较远的住房租金下跌。当交通的节 省额刚好等于租金的增加额时，所有的家庭不再有迁移动力， 市场达到平衡。因此，住房租金可以用以下公式表示： ; (3-1) 在上述理想化城市中，住在市中心的居民不需要交通费 用.所以，其住房租金R(d)应该等于y－x0。当向远离市中心的方 向移动时，租金将随着交通费用的增加而逐渐降低。在城市边 缘，距离市中心b处租金降到最低。 那么，城市边缘的租金由什么决定的呢?答案是新住房的建 设成本。详见下文分析。 （2）城市住房的李嘉图租金 设理想化城市的城区以外，绝大多数土地用于农业。设农 用地的租金水平为广。如前假设，在李嘉图租金模型中，地主 寻求最高租金收入。因此，如果土地用于城市住宅的租金，高 于农用带来的租金，地主就愿意将农地改为城市住宅用地。; 设在城市边缘b处，城市土地使用者租用的土地， 其每亩土地的农用租金或机会成本为ra。占地为q亩房 地产，其租金为土地租金raq和建筑物租金c之和，c是 每一单元(套)建造成本的年金。两项之和就是在城市 边缘建造新住宅的成本，结合公式(3-1)，就可以解出 (3—2) 式(3-2)中x0就是住在城市边缘处b的家庭，当交 通费为kb、住房租金为rbq+c时，其他商品的消费额。 式(3-2)表明，随着居住地向市中心的迁移，交通费下 降，此时要使家庭维持式(3-2)的福利水平x0，租金必 须上升。联立(3-1)，(3-2)两式，得到 ; (3—3) 即城市内任何位置的住房租金，是城市边缘房地 产的重置成本和由该位置到城市边缘的交通费之和。 只有租金与距离之间保持公式(3—3)的关系，各 类家庭才愿意在城市的不同位置居住，也即城市的每 一个位置由家庭居住而不出现空缺现象。这样，城市 的不同地方分别有对通勤偏好不同(即支付通勤费用意 愿不同)的家庭居住，达到均衡。; 图3—3 住房的租