绿城中国-市场前景及投资研究报告-品质龙头，行业前十，聚焦核心、提质增效，良性发展.pdfVIP

房地产行业 | 证券研究报告 — 首次评级 2023 年7 月14 日 03900.HK 绿城中国 买入 品质龙头重返行业前十，聚焦核心+提质增效促 原评级:未有评级 公司良性发展 市场价格:港币 7.52 核心观点 板块评级:强于大市  28 年变革发展，成就行业品质龙头；多种激励方式并行，助力公司实现规模跨越。绿城中国由宋卫平先 生于 1995 年在杭州成立，2006 年7 月上市，以优质的产品品质和服务品质引领行业。公司坚持以“品 质为先”的理念，先后引入九龙仓集团、中交集团作为战略性股东，布局三大板块（重资产、轻资产、 股价表现 “绿城+ ”）和九大业务（房产开发、房产代建、理想小镇、城市更新、科技装修、房屋4S 、绿城康养、 绿城商业、地产金融）。在公司经历了漫长股权和管理架构变更后，至此形成了“老绿城”与多元化优 质股东的有机结合，共同推动公司迈入新的发展阶段。公司激励机制完善，推出了共赢共担机制，以股 份激励、期权激励和跟投计划等多种激励方式并行，充分调动管理层和员工的工作积极性。  地产开发业务：1）绿城中国始终坚持品质，近年来随着中交集团入股和经营战略调整，基本面逐渐改善，走向良性 循环；经营战略重回一二线，开发、代建齐头并进。2020、2021 年销售总金额为2892、3509 亿元，同比增长43%、 21%，2022 年受市场下行影响，整体销售额同比-14%，不过代建项目销售仍实现4%的正增长。2023 年上半年销售额 同比+19%，销售均价2.22 万元/平，同比+6%。根据观点网报道，公司预计2023 年的整体销售规模与2022 年基本相 当。2）公司投资更加聚焦，2022 年新增货值1037 亿元，北京、上海、杭州占比82%，一二线城市占比92%，长三 角占比81%。2020-2022 年销售额一二线城市占比逐年升高至85%；长三角地区销售额占比维持高位（61-66%）。得 益于所聚焦的区域基本面相对较好，公司市场地位不断提升。2022 年总销售额排名提升至第4，市占率提升至2.3%， 首破2%；仅看自投项目的销售额排名升至第8，重返TOP10，市占率1.6%。一二线城市占比提升，2017-2021 年公 司整体自投项目去化率均不低于68%，其中一二线均不低于70%，即使在市场不景气的2022 年，一二线城市去化率 仍达63%。3）公司拿地权益比例从2020 年的58%提升至2022 年的69%，销售权益比例