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西部地区县城居民住房消费状况及特点研究 1 住房消费特点 该县是国家实施城市化战略的最重要节点，其发展是该县经济发展的重要组成部分。而县城居民的住房消费对县域经济的拉动作用也不容忽视。但从研究文献来看，学术界和房地产业界对大城市的住宅消费市场研究很多，但对县城的居民住宅消费特点研究得较少。按照陕西省统计局2000年的统计数字粗略计算，陕西全省地级城市和省会西安市的城市人口数量之和与全省各县城（含县级市）居民总人口之比为10:7 2 调研工作的内容 基于上述考虑，我们组成了8人调研小组，于2003年5月15日开始进行问卷设计和小范围试调，5月25日组织小组成员去三原县实地考察并修改问卷，5月28日与三原县城建局确定调研方案后开始调研，问卷调查主要发放到县委县政府各委办局、教育系统、医疗系统、大型企业、临街铺面等。在此基础上，我们进行街道拦截访问，与重点意向购房对象深度访谈。全部外部调研工作于6月8号结束，于6月11日完成调研的数据处理。共发放6700份问卷，回收4182份，有效问卷为3112份。这次大面积调研是本研究的核心数据，在此基础上，课题组先后于2003年9月、2004年3月、6月分三次对陕西三原、乾县、兴平、高陵、蒲城大荔、泾阳、耀县等八县县城房地产销售情况进行了实地考察调研，并依据这三次调研结果对上述核心数据进行了修正补充，形成了本研究的数据基础。从对其他七个县县城的调研结果来看，有许多相同之处，因此，我们认为，这个调研结果可以代表和说明西部特别是陕西省县城居民的住房消费特点。 3 目前，西县房地产市场的特点 3.1 多层房屋结构 从调研结果来看，西部县城居民的住房状况不容乐观，和大中城市相比，差距甚大。汇总如下： (1)房源结构：商品房比重占41%，单位福利房占27%，自己买宅基地建独院占18%，还有14%属于租房。 (2)多层房屋的户型结构：两室一厅结构占到42%，属于主力户型。三室一厅房占22%，四室两厅仅占4%。其余为那些有房间没有厅的，或者一室一厅的小房子。 (3)面积结构：100km (4)房屋建成时间：近3年内的房子占13%,3-5年的占24%,5-8年的占29%,8年以上的房子占34%。 (5)居民住房不满意的因素及比例，见表1。 3.2 房地产开发企业资质较高，中介市场建设薄弱 我们所调查的八个县的绝大多数商品化住宅小区，均为多层砖混结构，分散、配套不完善，多数无集中供暖设施，基本无小区花园、景观及小区物业管理。属于只建不管、只建楼不建环境的初级状态。 所调研的8个县城均无一家2级资质的房地产开发公司入住开发，具有三级开发资质的也很少。多数开发商是不具备资格的县直属建筑公司或有些退休的城建局官员自己拉的队伍，来建造一些规模很小的商品住宅楼。驻县的企事业单位利用自有地块所建的集资房比较多。 应该说，西部县城的房地产市场竞争不十分激烈。同样的县城一级没有一家本地注册的监理公司、房地产公司、物业管理公司。房地产中介市场建设也十分薄弱，仅有的房地产中介信息服务机构均为私人所办，规模和业务量都很小。县城没有成规模的建材市场和装饰材料市场。四大国有商业银行的县级支行没有房地产信贷的经验。 3.3 ．安装费用的情况 与大城市相比，县城的住宅开发成本低得多，主要体现在，土地成本低80%，地材价格低25%，报建及大配套费用低60%，人工成本低35%，其他方面如临时设施费、不采用商品混凝土节约的费用等都是大城市所没有的优势。但安装材料的费用比大城市高出10%左右。不考虑地价成本，多层砖混结构住宅，仅建安费用每平方米就降低50-80元。 3.4 据西县房屋营销指标计算 借鉴 3.5 住宅销售价格 2004年西部县城的多层砖混结构房屋的销售均价在750元/m 4 分析了县城居民对公寓需求的特点 4.1 数据收集 4.1.1 住宅价格收入比 判断住宅购买能力的指标有两个，一个是恩格尔系数，当该系数为40%以下时，即正步入小康生活，具备购房能力；另一个指标是住宅价格收入比，国际公认价值比为3-6时，居民具有住宅购买能力。县城居民的平均家庭月收入在900元-1500元的占到近70%，大于1500元的家庭占到11%。恩格尔系数40%以下的家庭占到65%。调研的八个县的住宅价格与收入的比例平均为4.6，介于3-6之间，说明大多数人具备购买商品房的能力。 4.1.2 对户结构和面积的要求 (1)对住宅类型的选择：选择多层的占到70%，选择别墅或独院的占到15%，其余选择高层住宅。 (2)对户型结构的要求：选择两室一厅或两室两厅的仅占13%，选择三室一厅或三室两厅的占到61%，其余选择四室及以上的。 (3)面积要求：总建筑面积的要求见下表4。 其中，客厅的面积主力需求在20-30m (4)层高要求：大多数人喜欢层高在3-3.3m范围。