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关于房地产开发企业税务筹划的思考 目录 TOC \o 1-9 \h \z \u 目录 1 正文 1 文1：关于房地产开发企业税务筹划的思考 1 一、房地产企业的税负概况 2 二、房地产公司税务筹划分析 2 （一）营业税的税务筹划分析 3 （二）土地增值税的税务筹划分析 3 （三）企业所得税的税务筹划分析 5 三、房地产开发企业税务筹划注意的问题 6 (一)加强税法法律 6 文2：房地产开发企业交易环节的税务筹划 6 一、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划 6 二、利用土地增值税“起征点”优惠政策进行筹划 8 三、计算税负平衡点，制定合理的销售价格 8 四、促销活动的税务筹划 10 第一，销售折扣的税务筹划 10 第二，买房赠物的税务筹划 10 五、妙利用各种建房方式进行税务筹划 11 （一）采用设立合营企业的合作建房方式 11 （二）采用代建房方式 12 六、出租商品房的税务筹划 12 原创性声明（模板） 13 正文 关于房地产开发企业税务筹划的思考 文1：关于房地产开发企业税务筹划的思考 随着金融危机的发展，开始逐渐对房地产等资金密集型行业产生影响，同时金融机构开始对房地产开发企业的贷款进行严格控制，这给房地产开发企业的资金带来更大的压力。从2009年47家房地产上市公司中期业绩报告看，其中有20家房地产公司的中期净利润有40%以上的降幅，有11家预期中期业绩亏损。从中可以看出，房地产公司的现状并不是很好，并且受到整个宏观经济的影响是非常大的，显示了这个行业抵御经济环境恶化的风险能力较差。再加上由于近几年房地产市场的过热发展，也促使政府对房地产行业加大了宏观调控的力度，相关的调控政策陆续颁布实施，房地产市场步入调整期。以上这些因素造成加大了房地产企业的资金成本，利润空间越来越小。在这种情况下，通过合理合法的方式进行税务筹划来达到减轻税负就显得尤为重要。税务筹划是指企业在法律规定许可的范围内，运用一定的方法和策略，对经营活动和财务活动中的涉税事项进行筹划与安排，以最大限度减少自身的纳税支出，达到经济利益最大化的经济行为。税务筹划有利于公司减轻税负，提高公司的竞争力。 一、房地产企业的税负概况 近几年来我国房地产行业迅猛发展，已成为国民经济的重要支柱产业之一，房地产开发企业的税收也成为中央和地方政府财政收入的重要来源。我国现行的税法体系由各单行税法构成。其中，实体税法是现行税法体系的组成部分，目前的实体税法由22个税种构成，在这22个税种中，房地产开发企业主要涉及的税种：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税、车船使用牌照税、个人所得税等11个，占到了我国税种的50% 二、房地产公司税务筹划分析 本文对房地产开发企业涉及的主要税种（土地增值税、营业税、所得税）进行税务筹划分析。 （一）营业税的税务筹划分析 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产。税率皆为5%。房地产开发公司营业税的计税依据是房地产开发公司的销售额，房地产经纪公司的销售额为向房地产开发公司收取的佣金。营业税本身纳税筹划空间比较小，但是我们可以根据业务特点进行税收筹划，1.减少营业税应税项目的流转(转让)次数。我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。2.选择合作建房方式。(1)合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。根据营业税法的规定，甲企业以土地使用权，乙企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于甲企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。(2)甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。从两种方式我们可以看出选择合作建房可以避免营业税。3.在房地产企业中，如果企业在开发之初便能确定最终的用户，那么采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售的方式，这种筹划方式可按建筑行业适用的3％低税率缴纳营业税，而且还不需缴纳土地增值税［1］ （二）土地增值税的税务筹划分析 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它是专门针对高投入、高风险、高收益的房地产开发企业而设立的特殊税种。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税按照增值额超过扣除项目的比率，采取30%一60%的四级超率累进税率形式，增值额与扣除项目的比率越大，适用的税率越高，