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小区内私搭乱建 业主维权案例 小区内私搭乱建，业主如何维权案例 田珍祥/ 中国消费者报 ■本报记者 田珍祥 小区内私搭乱建侵害小区公共利益是一个普遍的社会问题。物业公共区域和违章建筑如 何定义？对于部分业主私自搭建违章建筑的行为，物管公司或自身权利受到侵害的业主应当 如何作为？北京市海淀区人民法院对这些问题进行了法律解析。 私盖阳光房 属违法建筑 ●典型案例 新华小区业主王刚，在未经规划部门批准的情况下，私自在自家楼顶外的露台上搭建一 处阳光房，破坏了楼顶及隔离墙的原状。新华物业管理公司据此诉至法院，要求王刚将搭建 的阳光房拆除。 王刚辩称，露台由其单独使用，其有权对露台上进行加盖，故不同意物管公司的诉请。 经过审理，海淀区法院支持了新华物业管理公司的诉讼请求，判令王刚限期拆除。 ●法官评析 海淀区法院法官宋纯峰指出，首先应明确业主独用露台为业主专有部分还是小区公共部 分。按照《建筑物区分所有权解释》第二条第二款规定，露台要成为专有部分的组成部分， 必须具备以下条件：符合规划，即是经过规划行政主管部门批准的规划。物理上专属于特定 房屋。销售合同有约定。除此之外，露台一般应认定为小区公共部分，任何业主不得私自搭 建建筑物。 其次，应明确何为违章建筑。一般来说，违章建筑物在本质上是违反了 《土地管理法》、 《城市规划法》等相关法律、法规的规定而建造的房屋及其设施。案件中，王刚在未经规划 审批的情况下，私自在属于公共部分的露台上加盖的阳光房确属违章建筑范围，既破坏了楼 顶及隔离墙的原状，改变了原设计用途，也影响了小区整体观瞻，侵害了全体业主的利益， 所以理应立即拆除违章建筑。 擅扩阳台面积 需恢复原状 ●典型案例 金府小区业主李欣，在入住小区时，与金府物业管理公司签订的 《前期物业管理服务协 议》及 《业主临时公约》，均约定李欣不得将花园、窗户、阳台、户门及外墙作任何更改， 不得增加悬挂物，不得改变其外观（封阳台），不得改变其原设计功能和使用功能。 李欣收房后，自行占用公共绿地面积，沿客厅阳台延伸另行搭建封闭设施以扩大阳台面 积。金府物管公司与其协商未果，起诉至法院，要求法院判令其限期拆除违章建筑，恢复原 状。 海淀区法院经审理后，支持了物业管理公司的诉讼请求。 ●法官评析 海淀区法院法官李晓馨认为，依据 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释》第四条规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约， 实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨 害等相应民事责任的，人民法院应予支持”，上述案件中，李欣占用绿地扩大阳台面积的行 为，既是一种违反管理规约的违约行为，同时也是一种违反《土地管理法》、《城市规划法》 等相关法律、法规的规定而建造违章建筑的违法行为。在此情况下，物管公司有权代表全体 业主提起诉讼要求违法、违约业主将违章建筑予以拆除，这既是物管公司的权利，同时也是 义务。 邻居私搭乱建 违建要拆除 ●典型案例 宋晓、王辛均为润中小区一楼业主，二人东西相邻。后宋晓在未与王辛协商的情况下， 在自家房屋门前、王辛家的西侧窗户外建筑高平台和玻璃房屋。王辛认为宋晓的行为侵害了 其房屋的通风和采光，故诉至法院。 海淀区法院经审理后，判决支持了王辛的诉讼请求，判令宋晓拆除上述违章建筑。 ●法官评析 海淀区法院法官宋纯峰认为，根据《物权法》规定，不动产相邻各方，应当依照法律、 法规及社会公德等，本着方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。同时 根据《物权法》第八十三条的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院 提起诉讼，具有相邻关系或利害关系的业主，可以损害自己安全居住利益为由向法院提起诉 讼。上述案件中，宋晓私搭乱建的行为明显有违法律关于相邻关系的规定，侵犯了其邻里王 辛的利益。此时作为具有利害关系的相邻业主王辛有权诉至法院，要求宋晓立即拆除违章建 筑，以便排除妨害，消除潜在危害。 感谢您的阅读！