房地产行业宏观环境分析.docxVIP

1.广州市房地产业的宏观环境剖析 1.1政治环境 十二届全国人大二次会议李克强总理工作报告中多处波及房地 产行业的内容，2014年中央调控方向基本辞别“一刀切”，更着重 增加供给和差别化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比率拥有 新意,而更大规模加速棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和 市场选择有指引意义. （1）对于房地产“双向调控政策 针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供给，抑制投机投资性需求，促使房地产市场持续健康发展。“双向调控，是指在中央房地产调控长效体制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控目标。其中以政府提供最基本住房保障为“托 底”，以抑制因过分投机致使的房价过快上升是“盖帽”。“双向调控”思路主要有三点:首先，2014年调控政策仍将体现“差别化”的特点，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向 宽松；其次是强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧;别的在长效性调控体制尚未出台以前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存,可是，经济手段、市场手段会渐渐突出.房地产调控是必要的，以限购为主的调控目的是让中国楼市更为理性更为健康，但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄望于调控，而更需要中央和地方做好长久房地产导向型规划、更为精确的微观调整以及越来越开放的市场体制。2013年，房地产政策的核心是宏观稳、微观 活，全国整体调控基调贯彻全年始终，不同地区政策导向出现分化。 2013下半年,新一届政府着力成立健全长效体制、维持宏观政策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深入改革；不动产登记、保障房建设等长效体制工作持续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决议。 （2）对于保障房建设 去年新动工保障性安居工程660万套，基本建成540万套.今年将 加大保障性安居工程建设力度,2014年中央估算内投资拟增加到 4576亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新动工 700万套以 上,其中各类棚户区470万套以上，加强配套设备建设。提高大城市保障房比率,推进公租房和廉租房并轨运行.要创新政策性住房投融资体制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长久稳定、成本适合的资本支持.各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公正分派，完善准入退出体制，年内基本建成保障房480万套，让 翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居. （3)对于房地产税收政策 贯彻落实“税收法定”原则，重点加强对新税种的立法,包括社会 上关注较多的房地产税和环境保护税的立法工作.房地产税是一个综合观点，既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等有关税种。未来完善房地产税,除了推进个人住房房产税试点，还应下调过高的住房用地税负，简并流转交易环节税费，重点发展保有环节房地产税，并对投机性住房推行高度超额累进税率。房价是由地价、政府的收费、政府的税收、建筑成本、公司收益组成。在政府收费这块，根据统 计,130个城市中，收费最少的城市也要收37种费用，收费最多的城市,各种收费高达157种，平均下来，收费占房价组成的11%。 （4)2016年实施不动产登记 领土部表示，今年景立统一登记的基础性制度，将在2016年全面实 施，此次不动产统一登记制度的目注明确为“确认和保护产权，为市 场经济保驾护航。 剖析结论：总体来看，政府是要建立以市场为主知足多层次需求的住房供给体系。在房地产市场调控中，政府将更多依赖市场手段，同时加大保障房供给，加速解决中低收入群众基本住房问题。政府要持续推进基本公共服务均等化，推进以人为核心的新型城镇化，让城乡居民都能圆‘安居’梦。 1.2宏观经济环境 (1）广州地区生产总值（GDP)增速剖析 受国内外经济环境变化的影响,2013年广州市经济增长面对较大 下行压力,面对一系列挑战，全市上下在复杂环境中攻坚克难，推动 全市经济稳中有进。2013年，全市实现地区生产总值（GDP）15420。14亿元,比上年增长11。6％，增速较上年提高1。1个百分点.其中第一、二、三次产业分别达成增加值228.87亿元、5227.38亿元和9963.89 亿元，分别增长2。7％、9。2%和13.3％.从全年运行走势看,各季累 计GDP增速均保持在11。5％以上的较好水平,经济增长总体平稳，为转型发展赢得更多空间，经济增长的质量、效益和水平不断提高，详细表现为“三稳四提升：“三稳”：一是增速稳。从2013年一季度以来各月累计增速看，全市规模以上工业总产值增速保持在11％～ 12%的水平,固定财产投资增速保持在18％以上的较快水平，社会消费品零售总额增速保持在15%以上的较高水平,主要经济指标增势稳定，确立了总体经济平稳增长的基础。二是物价稳。2013年，全市居民消费价钱整体走势平稳，各月累计涨