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万科房地产项目投资可行 性分析报告 总论 2007 年 5 月 10 日，在公司领导要求下，对扬州市“珠宝城”项目（以下简称：本项目，仅提供了资料），进行编制了本次投资评估报告。 本项目选址在吉林省扬州，“珠宝城”小区改造工程，东至解放路；西至胜利路；南至环城街；北至和平街；占地万 m2。其中居民房屋及道路占地 11 万m2，胜利小学占地万 m2。拆迁户 1576 户， 拆迁房屋面积万 m2，（有照万 m2，无照万 m2）分三期建设，其中一期：南环路以南、春光路以东、公伊路以西、苇子沟农田以北，动迁户 185 户，建筑面积万m2，电线厂１.2375 万 m2，学校万m2。 资料显示：胜利小学及电线厂改制动迁完成后，方可进行该项目的整体开发，该项目为拟建设用地，待动迁完成后，将依法按照程序实行招标、拍卖、挂牌进行出让。 扬州类似本项目物业现价格水平，为单价：1250 元/m2。 扬州市区面积 32 平方公里，人口 26 万。近几年来，投资20 多亿元人民币，用于旧城改造和完美城市总体功能。 数据表明，扬州为吉林省县级市，房产开发还处在刚刚起步阶段，人口仅 26 万，城市规模较小， 直径仅有 5-6 公里，开发的物业具有规模的还没有，房屋交易还处在仅有的公房的基础上，物业价格还较低，本项目地理位置在环城以南，为旧城改造项目，需要大量的动迁同时，还要对电线厂及胜利小学进行置换，存在很多的不确定性。 原项目是上海星房地产开发有限公司进行开发的，目前资料里无法显示项目进行的程度如何。建议对本项目深入调研分析后再作决策。 本项目自 2002 年开始筹划，2006 年正大集团曾经注资 5000 万元，半年后决意退出，同时， 项目融资银行催讨贷款，项目前景值得深思，同时，本项目在市场、政策、财务等方面亦面临投资风险。 项目概况 本项目位于江苏省扬州西南，江阳西路与润阳中路一带，共分为 9 个地块，编号依次为 01-09 地块，规划红线内总面积 544 亩。其中，01-05 地块紧邻江阳西路，规划为商业用地，总面积约262 亩，使用年限 40 年；06-09 地块位于 01-05 地块的南部，有规划道路分隔，规划为工业用地，总面积约 282 亩，使用年限 50 年。 本项目修建性详细规划尚未获得扬州规划局的最终批复，按照设计图纸的统计数据，本项目建筑面积及分布如表 2-1 所示： 表 2-1 土地及建筑面积汇总表 地块 工程名称 用地面积 （m2） 土地性质 设计面积 （m2） 已开发 01 珠宝文化广场 管理中心 30,991 商业 商业 45,000 23,200 02 珠宝大厦 珠宝国际公寓 36,914 商业 商业 43,000 49,500 43,000 03 国际珠宝博览中心 42,517 商业 18,500 国际珠宝交易中心 商业 31,461 国际珠宝拍卖中心 商业 18,300 04 步行街一期 45,069 商业 71,300 71,300 05 步行街二期 19,147 商业 36,000 小计 174,638 336,261 114,300 珠宝研发中心 工业 18,108 珠宝管理大厦 工业 6,300 06 钻石加工区 98,098 工业 36,781 珠宝加工区 工业 69,500 24,408 保税仓库 工业 8,498 07 原材料市场 28,145 工业 35,000 08 珠宝世家 45,267 工业 80,000 09 珠宝加工区 16,893 工业 15,200 小计 188,403 244,979 24,408 合计 363,041 581,240 138,708 项目背景 本项目的主要建设节点如下： 2002 年 6 月 28 日本项目的投资主体——扬州珠宝城实业有限公司正式成立。 2002 年下半年开始项目筹划，编制控制性详细规划，并获得扬州规划局批准。 2003 年 7 月 14 日一期工程获得扬州发展计划委员会的立项批复。 2003 年 7 月 28 日二期工程获得扬州发展计划委员会的立项批复。 2003 年 8 月 18 日签定《国有土地使用权出让合同》（工业用地部分），合同约定，出让年限 50 年，总面积 188347 平方米，单价 130 元/平方米，总价为元，约合 282 亩，约万元/亩。 2003 年 9 月 24 日签定《国有土地使用权出让合同》（商业用地部分），合同约定，出让年限 40 年，总面积 174629 平方米，单价 728 元/平方米，总价为 2 元，约合 262 亩，约万元/亩。 2003 年 9 月 27 日依次取得土地使用权证。 2003 年 10 月下旬依次取得建设用地规划许可证。 2004 年 5 月 26 日取得 02、04 地块（商业用地）的施工许可证。