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精选文档你我共享 房地产投资与经营策略研究 一、投资策划 投资策划指的是由开发商或由开发商拜托策划顾问公司,依据物业市场环境进行综合检查,将各个方面获 多种信息进行综合剖析与研究,从而形成项目开发的初步假想(如项目选址、资本筹备、配套设备等),而后依据这 步假想进一步进行策划,经过与城市规划、土地管理部门以及建筑商、投资商(包含金融部门)等的接触,最后使该 假想详细化和目标化。 投资策划的基本内容是:项目在哪里建?建什么种类?卖给谁?卖多少钱?什么时候卖?怎么卖?前四个问题则 资策划的实现步骤。终究能拿什么样的地块其实不可以完好由发展商决定,只好就地取材,依据可能获取的地块来策划 么?卖给谁?卖多少钱?就成为要点一步,希望能看准市场缝隙,扬长避短,发挥了地块的最大价值。 、建什么?终究是做写字楼仍是做商场,是做别墅仍是做多高层住所,做什么品位的住所等等,这么大的情,不可以只靠几个简单建议,要认真剖析市场,不可以简单剽窃。相同的地段、相同质量的楼盘,他人能做成功,自己就诸多成功的经验告诉我们,要想开发成功,楼盘的市场定位必定要正确,所以,发展商不如多找一些物业市场方面的 家,经过认真论证以后才做市场定位。 在广州,向来不乏这样的近似例子:某发展商在最高档写字楼商圈里拿到一块地 ,原计划是建筑写字楼 ,可 到准备开发时,发现已经没有写字楼的市场空间。不得已之下唯有将其改成住所综合楼 ,还需要经过一个特别难过 程才能博得市场认可,利润无疑是差了一大截。这反应了发展商当初所做的市场调研不够超前 ,也因为发展商对各 业包含写字楼的市场发展趋向短缺长久、系统的研究 ,毕竟发展商所做的是 2年甚至3 年此后才面对市场的东西 投资策划的首要前提就是要比他人站得高一点 , 看得远一点,参照过去、利用此刻、展望未来。 2、卖给谁?投资策划最重要的一环是市场检查研究 ,目的在于认识真切的供应量或需求量状况。 要掌握供应不难,把全部同一地区或许有竞争的地区的楼盘资料拿过来 ,就能够基本得出结论。可是 ,这 特别注意开发项目幕后的事情 :今年真切要推出的数目包含成交数目、 投资商的实力、可信度等。假如自己的项 宅小区,是一个长久项目就应当兼备到近几年的供应量 ,假如不过单体楼,只要认识这两年的真切供应量即可。 认识需求能够采纳估量法。 但从有多少外资公司、 每个公司多少职工等来计算需求量 ,这很不正确,不该 内买家和公司的购买能力, 并且也要考虑到过去已有多少购买数目 ,此刻还有多少人打算购买 ,未来有多少人必定 以及他们对房地产的认识程度。 也能够经过做问卷检查 ,主要认识的内容是目标受访者对项目预订价钱的认可程 对物业的价钱预期。这种工作从前是交给房地产中介代理公司来做 ,此刻, 社会上已经有部分专业的调研公司 ,通 的工作或许能获取意想不到的成效。 3、卖多少钱?判断“房屋卖多少钱市场能接受”其实不难 ,难的是有成本优势、足以在保证利润的前提下 竞争力的价钱。有切合市场需要的户型、配套、社区 ,又有价钱优势,接下来的销售推行自然瓜熟蒂落。可是“究 目有没有钱赚”除了市场行情以外,还取决于发展商对开发成本的控制和项目操作。 所以:①节俭自有资本是最安 ②假如运作适合、销售顺利 ,只要占总投资 30%的自有资本就够了;③资本什么时候使用 ,应实用款计划;④对预售 的回款速度要有守旧的预计。有的项目开始把推行工作完好交给专业广告公司来做 ,这更加说明这已经成为一项 量化的履行性工作,不行能也没必需站到一个项目的高去担当策划的功能。 目前各个项目的销售培训、销售部的 平仍旧错落不齐,还需要有专业经验的策划人参加指导。 二、经营策略 占有关资料介绍,每年因为管理失误造成的损失胆战心惊。 许多房地产开发商 ,因缺少经营管理基本知识 技术,以致公司几千万元的损失。所以 ,房地产公司应更多地把注意力投向经营管理。 1、应从一般的市场剖析 ,转向在宏观剖析基础上的微观剖析和定性定量相联合的剖析。 目前,在房地产项目投资可行性研究中 , 常常不过集中在大的、宏观方面的研究 ,如全国房地产市场走势、 市房地产市场剖析、房地产项目整体可行性剖析等。严格来说 ,这些研究多数缺少科学和有针对性的细化剖析 , 一小区(或地块)、某一种类、甚至某一楼价的变化 ,进行详细剖析的却极少 ,对这些方面采纳浅显的赁经验去判断 成投资失误及误差的主要原由。 腹有诗书气自华 精选文档你我共享 、应从一般经营理念转为切合房地产行业特征的专业化、系统化和整体化经营理念。 对于个别大型公司来说,目前存在着每个开发项目各自为营的状况,造成人力等资源重复浪费,如采纳先进 理方法,进行“同类项归并”,利用整体化经营理念,将降低成本微风险。 大型公司公司规模、投资项目宏大,可能会造成市场反响愚钝(或不