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房地产及建筑基础 知识培训教材 培训人：向正凯 2005年5月 目录 一、房地产综合开发2 二、房地产综合开发和程序3 三、房地产开发审批手续5 四、其余看法6 五、建筑知识7 六、规划知识8 七．建筑种类知识9 附件一：北京房地产开发流程图14 一、房地产综合开发 1．房地产综合开发的看法 房地产综合开发是指开发工作的全过程，从项目的筹备开始至计划立项、规划设计、项目审批、招标招标、工程实行、完工查收直至交托使用。它的要求、内涵和目标包含以下几方面：房地产综合开发是以建设地块和房子的开发、建筑为中心，对某一建设地区的市政设备和公用建设推行一致规划，综合配套，协调建设。在城市基础设备方面，要对交通道路、供水、排水、供电、供热、供气、邮电通信等推行综合开发，供给量要和需求相适应。在建筑物功能方面，则要对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房，以及庭园绿化、道路交通，推行配套建筑。房地产综合开发还要求在建设程序上严格依照客观规律做事，严格地依照立项论证、规划设计、征地拆迁、招标招标、基础设备、道路交通、主体建筑、配套房子、庭园绿化、完工查收、使用管理的程序进行，做到各个建设环节相互连接、层层扣住、协调发展，进而实现以最少的投入获取最大的建设利润，并为使用管理、平时服务确立优秀的基础。 2．房地产综合开发的方式 房地产综合开发的方式一般有单项开发，小区开发和成片开发三种： 单项开发 单项开发的项目一般规模比较小，功能单调，配套设备简易。这类项目常常在新区整体 开发或老城改造中形成一个相对独立的项目。但其风格、相貌等要与整个开发区获得协调，并以较快的时间达成。单项开发包含房子及其配套设备的建设，即供水、供电、供 暖、煤气（或天燃气）、雨污水办理、通信、消防等。这要求有很强的计划性，要求各个单项工程亲密配合，共同行动，依照“先地下，后地上”的次序安排各项施工。 小区开发 在新城开发中，是指一个完好小区的综合开发。要求其在地区开发范围内功能完美，配套项目齐备，基础设备完美。在旧城改造中，则是指局部改建，即某一个相对独立的邻居的更新改造。 小区开发从功能上分有综合性和单调性两种；综合性的有经济贸易区，科技开发小区等。这些小区常常以经济技术开发项目为主，兼备居住、文化福利设备。单调的开发小区则 是指居住小区，一般以知足居住需要为中心进行住所和相应的商业、市政、文教福利等配套项目建设。 一个现代化的居住小区的开发还要照料到建成后的社区建设。一个方便舒坦的文明小区 要在文化、福利、娱乐、教育、卫生等方面配套。至于一个经济技术开发区或综合性开发区在配套方面要求更高，关系更加复杂、波及面更广。总之是综合性更强，要求开发者既拥有全局看法、全过程效益思想，同时又擅长做好协调工作。 成片开发 一般是指范围宽泛、投入资本巨大、项目众多、建设期长的综合性开发。成片开发大到 能够邻近于开拓一个新城区，如海南洋浦开发区、上海浦东新区等都属于这类多功能的 大规模开发。在成片开发中，房地产开发常常成为基础和先行项目，发挥其启动和指引作用。 这类状况跟着城市综合开发的进展、卫星城镇的建设、地区功能的置换、立体交通和市 政设备配套的完美，已令人们的看法有了很大的变化。城市房地产综合开发的目标正向城乡一体化，生态均衡，建设园林化城镇方向进展。 二、房地产综合开发和程序 不论是单项仍是小区开发，都一定严格依照综合开发的客观进度做事。房地产综合开发的程序按工程进度挨次是决议论证、先期准备、工程管理、销售管理等四个阶段。 1．决议阶段 这是房地产开发公司找寻开发基地选择开发项目，进行市场检查可行性研究，直至决定实行开发建设的阶段，主要工作环节有以下几个： 找寻开发基地：房地产开发公司获取开发基地的渠道（或门路）一般有以下几种： 1）征地：经过征用土地获得开发基地； 2）批租：经过协议、招标等方式获得开发基地； 3）土地使用功能置换； 规划摸底：即认识城市整体规划对拟开发地区的要求，以便研究开发建设的可能性。规划摸底时一般需要认识以下几个方面的状况： 1）用地性质（土地的规划用途）； 2）规划红线要求； 3）建筑密度与建筑面积（容积率）的要求； 4）道路及绿化要求； 5）市政、公建配套及要求； 6）其余特别条件及要求。 市场检查：市场检查就是要对房子商品市场的需求、供求关系变化以及市场将来的走势等问题进行调研，经过系统采集、认识、记录房地产市场的变化状况，对拟开发项目的 市场远景进行展望，作出评估。 经济剖析：它是经过对投入产出的系统剖析，从经济上评估拟开发项目的价值。房地产投资经济剖析一般应包含以下几项内容： 1）投资估量； 2）成本及成本效益剖析； 3）融资剖析； 4）资本偿还及投资回报。 领导决议 达成了上述工作此后，房地产开发公司的领导能够最后确立对该项目投资与否。