房地产研究 -深圳豪宅公寓项目案例研究.pptx

深圳豪宅公寓项目案例分析;深圳湾1号：世界顶级城市综合体;基本指标： 占地：4.6万㎡（北1.4万㎡ ，南3.2万㎡ ） 建面：47.5万㎡（北10.3万㎡ ,南37.2万㎡ ），其中计容建面32万㎡ 容积率：北地块4.6，南地块7.97 建筑高度：80-342米 业态：其中办公约8.3万㎡，酒店约3.5万㎡，公寓约16.17万㎡，商业约4万㎡ ;北区： T1：开发商自持写字楼； T2：公寓（430-980㎡），32F，总层高119.9m，每层层高3.5-4m； T3：公寓（209-640㎡），18F，总层高70.35m，每层层高3.5m； T4：608-614㎡大平层，18F，总层高80.35m，每层层高4m； 深湾会规划 南区 T5：公寓（163-515㎡），50F，总层高189.88m，每层层高3.45-3.69m; T6：公寓（204-330㎡），35F，总层高129.95m，每层层高3.3-3.5m; T7：低层写字楼，中层酒店，高层公寓，最高层会所；共68F，总层高342m，每层层高3.75-3.9m; T8：公寓（204-330㎡）；低区（6-18F），高区（未推售）；共29F，每层层高3.6-3.9m; 企业会馆规划 高档商业配套;户型配比;T8标准层820㎡;;;全德意系精装，融合世界超5星级品牌超越普通的“精装成品”，最奢侈装修品牌汇集;中心天元：深圳中心140万平米综合体地标;项目位置;福田CBD东区，占据中心区1/9土地面积;中心区繁华商业与顶级居所分离;项目首开推售T5栋A/B座227套，剩余T1/T2/T3/T4/T6/T7共733套，主力产品面积段为219-313㎡三至四房，其中T5标准层800㎡，T6标准层520㎡。 ;主力户型;主力户型;项目营销节点;项目精装修标准;卓越前海壹号：47万平米前海核心领先综合体;项目位置;47万平米领先综合体，前海核心绝对地标，资金压力大;公寓纯粹化，独立组团以及两栋产品区别定位，保证纯粹性，前期严控总价、做小面积;楼栋;标准层平面图（1400㎡）;局部重点突显尊贵品质;东海国际公寓：深南大道旁50万平综合体地标;东海国际;户型配比;中低区户型分布(A座4-44F)/标准层1600㎡;注：E1E2C1C2户型有部分是中空复式，E1、C1约为176㎡，E2、C2约为157㎡，均为2房;中低区户型分布(B座4-44F)/标准层1500㎡;深业上城案例解读;深业上城综合体总建面120万/㎡，业态包括由品牌街、商场及小镇组成的多元购物体验空间、产业研发大厦、LOFT、全球顶级奢华酒店文华东方酒店、高端商务公???。;深业上城前期引进文华东方酒店为项目造势，首期通过高端公寓产品入市，以周边的景观资源为主要卖点，实现热销，同时启动商家合作签约等商业动态。后期通过LOFT、写字楼、超五星级酒店逐步升级兑现综合体价值，树立项目标杆形象。;项目位于笋岗西路与皇岗路交汇处（即原赛格日立工业园），属于福田中心区北部区域。项目周边被皇岗路、笋岗路、彩田路和北环路四条城市干道环绕，地下商业直接与地铁10号线莲花村站连接，多重交通体系大大缩短业主出行时间。;东面：笔架山公园全面宽涉景 南面：高层建筑可以眺望福田中心区景观 南、东南：高层建筑可无遮挡、俯瞰中心公园景观 西南：莲花山公园景观 居室与自然无缝：1.5亿打造两座私家天桥连接两大公园;市民中心;价值兑现：引进世界顶级奢华酒店——文华东方酒店，2013年8月19日正式签约，将于2017年底开业，位于产业研发大厦高塔顶部67层至80层，拥有无敌的山景和城市景观，共规划有客房190间，其中标准客房面积达到70-80平方米。;LOFT;中央商业区;产品价值：规划为大尺度舒适型产品，整体产品规划纯粹;深业上城小面积单位集中在低楼层并且排布在楼栋中间，仅少数低楼层单位景观视野受影响；大面积单位集中在高楼层并且排布在楼栋两边，可享多维景观面。通过高区的景观资源丰富性保证高区大户型单位高溢价。;深业上城106~358㎡单位精装交房，精装标准为全球万元精装，通过使用世界知名品牌精装交付为项目实现更好的溢价，同时在市场上树立品质高端形象。;成交客户：地缘性自住客为主，多从事金融、贸易等行业;深业上城开发模式解读;深圳平层豪宅公寓发展趋势总结： 1、面积趋大、公摊趋大（深业上城、天元部分大面积单位 公摊超过30%） 2、大尺度、少房间 3、占据城市中心或稀缺资源（山景、海景、CBD核心区域） 4、以城市综合体的形态进行开发（业态涉及公寓、写字楼、 商业、酒店等） 5、功能性强于居住性（投资、社交场所、收藏、工作）